商业地产的营销策划方案
北奥公馆营销推广策略报告2004年11月8日北京中原北奥公馆专案组1、项目SWOT分析1．1优势?位于奥运核心腹地?纯板楼居住型小社区?分户式中央空调及封闭立体车库?准现房销售?区域内比较完善的配套设施1．2劣势?价格创区域新高?销售现场环境混乱?目前周边交通条件并不理想?售楼处与项目现场分离1．3机会?奥运主题为本项目带来更大的升值空间?区域内整体供给量不大?市政及配套设施将逐步完善1．4威胁?交通情况改进时间待定?奥运地产的逐渐降温以上为本项目的SWOT大纲分析，可以通过机会与劣势，威胁与优势的互补最大程度上的降低项目风险，提升产品市场竞争力，完成项目完美推广计划。2、销售周期2．1北京市房地产市场销售周期说明我司认为入市时机，并不是指时间概念上固定的选择，而应是根据项目自身的实际情况和市场环境所决定的。因此，本项目推出的成功与否，并不能单纯的选择每个固定时间点来实现，而是应该要把前期的铺垫工作筹备完善，透彻了解时间段的市场经济周期，在具备较成熟的开盘条件下，再切入市场。北京市房地产市场销售周期走势分析北京房地产市场销售有明显的季节性，根据我司对区域市场仔细调研和深入分析以及对北京房地产市场的总体走势分析和显示，目前北京房地产市场的销售周期是从每年的5月份开始，然后持续加温，直至11月份，而这段时间里，又以5、6月份和9、10月份的销售活动最为频繁。2．2本项目推广特点说明?2004年11月我司开始接触本项目?项目主体结构年底均将封顶，工期使销售刻不容缓?样板间及售楼处于11月底投入使用?目前项目现场情况混乱，对于销售有不利影响且会持续至2005年初?周边道路交通条件在短时间内不能得到完全的改善?2004年底大屯路断路整修?2004年底科荟路通车交付使用?位于北四环的售楼处现场与项目现场有一定的距离2．3本项目销售周期说明本项目销售周期为2004年12月1日起至2006年5月31日止，共计18个月。根据以上推广特点，综合项目自身情况，我司建议本项目2004年12月进入市场开始销售，具体推广周期可分为市场亮相及客户积累期等五个阶段。各阶段具体时间分布如下表：销售周期分布表销售周期时间结点市场亮相及客户积累期2004年12月1日至2005年2月第一强销期2005年3月至2005年6月第一调整期2005年7月至2005年8月第二强销期2005年9月至2005年11月第二调整期2005年12月至2006年3月31日尾盘期2006年4月至2006年5月2．4本项目销售任务说明本项目销售计划表项目销售任务计划完成可销售住宅面积套数套数76561.84平方米540套486套销售任务明细表周期月份工期进展情况销售条件完成套数（套）备注市场亮相及客户积累期2004年12月初工程主体结构封顶样板间及北四环售楼处投入使用5本销售计划在保证工期及相关工作配合到位之前题下制定，如有变动以当时具体情况为准。2005年1月工程主体结构封顶工地围档及现场包装制作完成152005年2月工程主体结构封顶销售工具制作完成10强销期2005年3月开始进行外立面施工具备完善的销售条件292005年4月开始进行外立面施工具备完善的销售条件352005年5月开始进行外立面施工具备完善的销售条件402005年6月外立面施工基本完成，项目基本达到现房状态具备完善的销售条件50第一调整期2005年7月楼内公共部分装修具备完善的销售条件302005年8月楼内公共部分装修具备完善的销售条件30第二强销期2005年9月楼内公共部分装修及整理工作具备完善的销售条件502005年10月工地现场整理及园林景观施工具备完善的销售条件402005年11月工地现场整理及园林景观施工具备完善的销售条件30第二调整期2005年12月验收合格具备交房条件具备完善的销售条件142006年1月办理入住具备完善的销售条件182006年2月办理入住具备完善的销售条件102006年3月办理入住具备完善的销售条件25尾盘期2006年4月完全现房阶段具备完善的销售条件252006年5月完全现房阶段具备完善的销售条件30总计4863、推广策略3．1本项目客户群特征?在亚运村区域工作或生活?在中关村区域工作?追求宁静安逸健康舒适的生活氛围?部分客户有二次置业的需求?购房更加理性?对奥运房产有很高的认同，认同区域升值潜力?有一定的经济实力3．2项目卖点梳理?地处奥运中央腹地，新兴富都市中心?产品自身优势10—14层板式小高层体量适中，共540套纯居住的居住舒适性现代化暖色外立面、国际化居所、暖意融融苏式庭院：内外融合，绿意盎然高端智能化配套：美国分户式中央空调封闭式小区管理，居住安全舒适停车管理：封闭立体车库，节省空间准现房发售，购买更有信心?区域内稀缺性?项目较高的升值空间3．3卖点整合区域、产品、稀缺性3．4推广手段?三板斧区域：“奥运中央腹地，新富都市中心”产品：“尊贵奥运板楼”稀缺性：“钻石般稀有”?七种武器“中等社区，舒适生活”“诠释纯居住空间，私享大宅”“分户式空调，高品质享受”“准现房发售，购买更有信心”“现代化暖色外立面、国际化居所、暖意盎然”“苏式庭院?小桥流水的精致生活”“封闭小区管理，安心居住场所”?一招制敌“奥运区域内成熟板楼”3．5媒体选择策略建议3．5．1媒体选择策略原则结合项目五大销售周期，及不同周期推广诉求点，合理选择媒体，以达到最少费用最大成交的效力。3．5．2媒体选择报广选择《北京青年报》和《北京晚报》、《新京报》，以半版为主、双通为辅，加强项目推广的针对性。辅助媒体由网络及业内专业杂志组成，选择新浪网和《万房》、《楼市》、《新地产》、《安家》等杂志，进行项目形象的建立和卖点的宣传。3．5．1宣传方式在媒体推广过程中，依靠产品优势和相对持续性的主力媒体及网络多角度、立体、择时投放，高亮点频率曝光方式，建立市场知名度，加深市场认知。软文炒作增加曝光密度，例如：通过客户通讯以项目进展或文化等领域的动态进行软性宣传以缩短销售期。3．5．2媒体选择及推广费用明晰为了让市场充分了解本项目，通过媒体宣传项目的各项优势，展现开发商的实力。使市场认识到本案较高的综合品质，打破以往信息不对称的不利态势。各月份推广主题及费用如下：市场推广媒体选择表周期月份媒体选择情况媒体诉求点具体金额市场亮相及客户积累期2004年12月《北京青年报》整版硬广配软文《楼市》内页一版硬广配合软文地域性优势明显产品稀缺性及升值潜力42万2005年1月《北京晚报》半版硬广配合软文《北京青年报》半版硬广配合软文《万房》内页一版硬广配合软文地域性优势明显产品稀缺性及升值潜力42万2005年2月《北京青年报》半版硬广配合软文《新京报》半版硬广配合软文《楼市》一版的软文产品独特性的体现与标榜40万强销期2005年3月《北京青年报》2次半版硬广《北京晚报》半版硬广配合软文《新地产》内业软文本产品分户式中央空调的独有性及项目私密性42万2005年4月《北京青年报》半版硬广配合软文《北京晚报》半版硬广配合软文《新京报》半版硬广配合软文本产品分户式中央空调的独有性及项目私密性42万2005年5月《北京青年报》2次半版硬广《新京报》半版硬广配合软文《新浪网》打包方案广告高档现代的社区环境（楼体外力面，铝包木窗及社区园林）442005年6月《北京青年报》整版硬广《北京晚报》半版硬广配合软文《楼市》内页一版硬广《新浪网》打包方案广告高档现代的社区环境（楼体外力面，铝包木窗及社区园林）64万平销期2005年7月《北京青年报》2次半版硬广《万房》内页一版硬广配合软文项目热销及地域市场成熟性的整合62万2005年8月《北京青年报》半版硬广《北京晚报》半版硬广配合软文《安家》内业硬广配合软文项目热销及地域市场成熟性的整合62万第二强销期2005年9月《北京青年报》2次半版硬广《楼市》内页一版硬广《新浪网》打包方案广告金秋季节“一板尊天下”55万200年10月、《北京青年报》2次半版硬广《北京晚报》半版硬广《新浪网》打包方案广告金秋季节“一板尊天下”55万2005年11月《北京青年报》2次整版硬广《北京晚报》2次半版硬广现房发售与其相对私密性的创意整合44万第二调整期2005年12月103.9电台广告5天《北京晚报》半版硬广《楼市》内页一版硬广配合软文现房发售与其相对私密性的创意整合40万2006年1月103.9电台广告10天《北京青年报》整版硬广《楼市》内页一版硬广现房发售与其相对私密性的创意整合40万2006年2月103.9电台广告6天《北京青年报》整版版硬广《楼市》内页一版硬广现房发售与其相对私密性的创意整合40万2006年3月103.9电台广告6天《北京青年报》整版版硬广《万房》内页一版硬广配合软文现房发售与其相对私密性的创意整合40万尾盘期2006年4月《新地产》内业软文《北京青年报》整版硬广《新京报》半版硬广配合软文“现房入住私享豪邸”48万2006年5月《北京青年报》整版硬广《安家》内页一版硬广配合软文《北京晚报》半版硬广“现房入住私享豪邸”48万总计850万3．6价格策略3．6．1项目价格制定原则?从项目各个单位的实际情况出发；?充分考虑开发商的利润回报；?紧密联系项目工程进度；?结合项目销售策略和项目的销售预期。3．6．.2本案执行“平开高走”的价格策略?房地产产品在整个推广过程中会随着工程进度的进展并结合不同的销售阶段，价格不断攀升，给客户造成一定的压力，促成其尽快成交，对预先购房的客户，同时也起到一定的稳定作用。?根据以上情况，在开盘即认购阶段往往价格做出一定的让步，给后期价格的提升预留出合理空间。?市场亮相及客户积累期如果价格太高，有挫伤市场的潜在风险，同时对消费者的购买信心、项目的美誉度及形象亦有一定程度的负面影响，一旦不成功，局面极难扭转。?为了保证项目操作的稳妥性，建议本项目执行“平开高走”的价格策略。?后期具体价格与上调单价将根据市场实际情况作适度调整。4、推广方案4．1推广主线?市场亮相及客户积累期（2004年12月初—2005年2月）本销售周期意在将项目推向市场，提升项目市场认知度，吸引目标客群的关注，从而达到积累有效客户的目的。从推广上讲应当集中宣传项目的宏观优势，即区域优势及主要的产品优势，使目标客群能够将项目列为其置业的选择，为强销期打下良好的基础。在本销售周期内，主要将“奥运中央腹地，新富都市中心”、“尊贵奥运板楼”以及“钻石般稀有”这“三板斧”做为此阶段报广宣传主题。通过这三个主题三管其下，引起人们的关注，宣传项目优势，让本项目逐步在市场中树立形象，吸引业内人士和客户的注意。树立项目中高档次的产品形象。?第一强销期（2005年3月—2005年6月）这一阶段主要利用辅助媒体，充分展现项目的各个卖点，以此向市场充分展现项目优势，诱导客户的购买欲，本阶段推广主题以、“中等社区，舒适生活”和“诠释纯居住空间，私享大宅”以及“分户式空调，高品质享受”这七种武器中的三种主要突出社区规模、纯居住和智能化三方面明确我们项目的品质，从而使项目推广从形象诉求逐步过渡到产品诉求。?第一调整期（2005年7月—8月）进入调整期，推广力度随之减弱，在此阶段只需根据项目工期的进展，继续宣传项目产品卖点，通过推广积累新客户，同时促成老客户成交。该阶段推广主题为“准现房发售，购买更有信心”和“现代化暖色外立面、国际化居所、暖意盎然”?第二强销期（2005年9月—11月）这个阶段项目的形象和产品已经在市场中有了较大的认知度，而随着园林景观的建成以及现场形象的改观，通过集中宣传必将掀起新一轮销售高峰。本阶段推广主题为“苏式庭院?小桥流水的精致生活”“封闭小区管理，安心居住场所”?第二调整期（2005年12月—2006年3月）本阶段项目处于办理入住阶段，此阶段开发商精力大部分集中在收楼及办理入住上，同时又正直房地产销售淡季，此时降低推广力度，只要借入住一事在市场上造势，维持楼盘的平稳销售，同时顺利完成入住的办理。?尾盘期（2006年4月—2006年5月）本阶段前期销售的部分应该顺利完成入住，此时又迎来了房地产的强销期，此阶段以“奥运区域内成熟板楼”作为市场诉求点可以达到一招制敌的效果。在掀起一个销售高潮的同时，完成尾房阶段的销售任务，使项目顺利结案。4．2各阶段媒体推广策略?市场亮相及客户积累期广告推广目的：因项目在市场上没有明确的市场形象，我司将在12月份的广告推广上以整版强视觉冲击力的形式将项目推向市场。项目在市场明确亮相后1月份广告推广目的是在短期内大量累计潜在客户。2月份因进入市场销售淡季故媒体选择软文配合较强。软文的推广效果区别与其它广告，它可阅读性强可在字理间传达项目的优势和卖点。广告诉求：地域性优势明显、产品稀缺性、升值潜力。?强销期广告推广目的：项目进入强销期后，推广也随即进入爆破性的阶段。媒体将以报广，杂志广告，网媒多方面全方位的形式，将项目带到一个销售热潮。广告诉求：产品分户式中央空调的独有性及项目私密性。高档现代的社区环境（楼体外力面，铝包木窗及社区园林）。?调整期广告推广目的：在项目进入调整期后，将平面媒体的投放进进行小幅度下调，选择针对性较强的直投类媒体，从而保持稳定的销售速度。广告诉求：项目热销及地域市场成熟性的整合?第二强销期广告推广目的：根据不同项目的面市时间，有时可能迎来两个热销阶段。在第二热销期内，增加平面媒体的投放力度，加强广告投放频率。在区域内再次掀起项目销售高潮。广告诉求：金秋季节“一板尊天下”?第二调整期广告推广目的：根据不同项目的面市时间，有时可能迎来两个热销阶段。在第二热销期内，增加平面媒体的投放力度，加强广告投放频率。在区域内再次掀起项目销售高潮。广告诉求：“现房入住私享豪邸”?尾盘期广告推广目的：项目进入现房销售，对于广告投入可较大程度的下调频率；进行持续性较强的促销活动，加大老业主带新客户的优惠力度。4．3营销推广方面公关及促销活动?2004年11月----2005年2月预热期推广活动（一）：媒体记者见面会推广主旨：扩大项目知名度，在做市场准入前的预热同时，做客户的积累工作。推广战略：软硬兼施预计时间：2004年12月为了迅速提升“北奥公馆”在房地产业内和市场上的知名度；引起潜在客户的关注，拟举办“北奥公馆媒体记者见面会”。记者见面会于2004年12月在项目现场或特定地点举行。本次记者见面会将准备充分，安排周密，邀请京城主流媒体十余家，并达到共识：“北奥公馆”项目上市后将成为市场关注的焦点，必定会引起亚奥区域地产的新一轮住宅销售高潮。记者见面会后，各大媒体对“北奥公馆”项目将进行集中报道，其间有包括《北京青年报》、《北京晚报》、《新浪网》等13家媒体，以及BTV---《置业二十一世纪》栏目等主流电视媒体都将对本项目进行及时报道。同期硬广的推出，必带来了一定规模的来电量和来访量，并且使本项目在北京地区甚至全国范围内初步具备了一定的知名度。拟参与报道的媒体名单如：《北京晚报》、《新京报》、《北京青年报》、《中国建设报中国楼市》、《精品购物指南》、《北京晨报》、《北京现代商报》、《名牌时报北京楼市》、《信报》、《京华时报》、《雅虎网》、《焦点网》、《新浪网》、《中国消费者报》等。预计费用：1万元推广活动（二）：“逛样板，抽家电”推广主旨：在推出样板间的黄金时期，尽快促进准客户的成交，提高销售速度。推广战略：抛砖引玉预计时间：2005年1月2004年12月项目现房样板间施工和装修完成，并完全配备家电之时，对在规定时间（当月或1月）内，签订（大定不退）购房的客户以抽奖活动的形式，配送家具或家用电器。其目的是在前期有一定客户积累的前提下，配合现楼样板间的推出，再以媒体宣传的气氛烘托基础上，促进准客户的成交，提高项目的知名度和提高销售率。
商业地产十大书籍
影响力、销管理、定位、消费者行为学、世界上最伟大的推销员、引爆点：如何制造流行、无价：洞悉大众心理玩转价格游戏、一个广告人的自白、定位：有史以来对美国营销影响最大的观念、顾客为什么购买。新时代的零售业圣经。商业地产，指作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。
如何做好商业地产的建筑策划？
商业地产的建筑策划是在市场研究的基础上，承接项目业态规划和方案设计之间的重要工作。商业地产的建筑策划对于项目建筑方案的最终完成起着重要的影响和作用，是从规划指标确定到建筑方案完成之间的重要枢纽。因此，建筑策划在商业建筑设计的全过程中具有承上启下的作用。
商业地产的建筑策划是在市场研究的基础上，承接项目业态规划和方案设计之间的重要工作。商业地产的建筑策划对于项目建筑方案的最终完成起着重要的影响和作用，是从规划指标确定到建筑方案完成之间的重要枢纽。因此，建筑策划在商业建筑设计的全过程中具有承上启下的作用。
但在目前的商业地产策划中，关于这部分工作的定位却很是模糊。设计院、顾问公司、招商代理公司及开发单位在工作协调中对此项工作的分工也不十分明确。在多年的策划实践中，本人遇到的此类问题也颇多。因此提出个人的几点看法，希望与大家共同探讨。
一、认清策划师在商业策划中的作用
商业地产的策划师和建筑师在商业建筑策划中的作用是相互的，建筑师处于核心地位，策划师在项目整体设计过程中应起着引导与修正的作用。策划师在项目方案构思过程中必须充分研究项目投资商、开发商自身的条件，对大量市场调研提供的数据和信息进行系统分析和整理。这些要素和条件都将成为建筑师开展建筑设计和规划的前提。从商业地产项目的开发的过程上分析，策划师的工作重点集中在以下三个方面：
1、从城市发展和商业发展的专业角度对土地进行的分析和研究。从经济价值和商业运营的角度对项目土地价值进行分析，为项目开发决策、资金运作决策提供准确的依据。
2、通过消费者行为分析和品牌资源的研究，结合建筑设计专业的知识、商业运营的模拟分析和国内外相似案例的调研，对项目规划提出概念性设计原则。同时对开发的目标、规模、周期、商业运营模式、市场定位进行数量化、标准化提议，提供项目开发的可行性论证。
3、在项目业态规划和设施规划的的基础上，与开发团队配合，共同制定项目的开发计划，并对后期的工程管理的重要节点提出工作安排。开发和工程管理规划为建筑师的建筑设计提供了比较准确的参考依据，有助于项目建筑策划中对项目开发过程中的经济效益、社会效益的评估。
商业地产的开发本着土地价值最大化、商业利润最大化的原则，将各个开发环节进行系统整合，使各环节的增值程度加大，最终确保项目开发和运营的成功。商业项目的前期策划与建筑设计作为商业地产开发增值的主要环节更应重视和加强。商业地产的策划师不仅要熟悉各种业态的生存条件和环境，还应对其所依存的建筑空间十分清晰。
二、掌握现行商业建筑设计规范的尺度
商业地产的设计规范是商业地产建筑策划的主要依据，也是项目市场价值体现的制约条件之一。但我国现行的商业地产建筑规范相对于行业的快速发展显得滞后了。目前，对于我国商业地产领域的设计主要可以参考的设计标准有《商店建筑设计规范》、《饮食建筑设计规范》、《建筑设计防火规范》、《高层民用建筑设计防火规范》等有限的设计依据。而上面的准则对于设计日益复杂的商业建筑来讲，已经很难满足市场的需求和发展了。
随着商业地产的发展，相应产生的综合性卖场、社区商业、产权型百货商场等新型商业在策划和设计时经常会出现市场要求和设计规范之间的矛盾。
以本人曾经参与策划的商业项目为例，投资商希望适当减少面宽以增加临街商铺的数量，小面积的商铺因其售价或租金相对较低，经营范围灵活多样，便于转型等更适合个体经营者的经营和投资。但这种设计与现行的规范之间很难协调和统一。
每个商铺按照消防规范需要设两个安全出口，但对于小面宽大进深的商铺很难做到两个出口。设计规范中对于一个出口的商店有着明确的规定，根据《高层民用建筑设计防火规范》，“除地下室外的两个相邻防火分区，当防火墙上有防火门连通，且两个防火分区的建筑面积之和不超过 2000m2的 1.4 倍的公共建筑，可设一个安全出口”。依据规范，开发商可以采取的方式只能是直接在相临店铺间预留防火门或增加店铺的建筑面积。但相邻两个商铺的连通显然不满足商铺日常经营的要求，而增大商业面积有与开发商实际销售的最小单元不符。
此外，对于策划为上下两层的独立商铺内设置楼梯的宽度也与实际经营矛盾。根据规范，“营业部分室内楼梯，每梯段净宽不应小于 1.4 米。”按照上面的规定，势必减少商铺内可用于经营的面积。对于经营时装等物品的零售型商业来讲，楼梯的宽度必然影响其产品的陈列和摆放。此外诸如商业建筑内的安全疏散距离、商业每层的人口疏散宽度等等规范要求，都对后期商业的经营产生影响。
因此，对与商业地产的策划人来讲，如何给建筑人员提供更具商业价值性的参考意见，如何借鉴成功项目的经验，如何做好项目的适当变通等都是十分重要的课题。
三、把握商业与设计二者之间的有效联系
建筑策划对于商业项目起到的作用是多方面的，对于建筑师设计思路的引导和修正更是起着不可替代的作用。但商业项目的设计必须要与商业价值相融合，否则再好的作品也很难成为好的产品。下面以城市中心商业综合体项目为例，进行一些简单说明：
1、高层楼体的选位与布局
城市中心的商业综合体建筑，主楼一般为超高层建筑。建筑本身的选位对于建筑物本身的使用及和周围环境都会造成重要的影响。高层建筑对于道路形成的压迫感，会对在区域内工作、消费、生活的人们产生心理紧张，降低建筑本身带给人们的舒适度。因此，在很多实际案例中，高层建筑沿主路都进行了适当的退让，形成部分城市绿地广场，扩展了建筑本身的外部公共空间。这对于商业业态的人流的聚集和疏导会产生积极的作用，但退让部分形成的视觉空间，对于商业项目本身的形象展示带来一定的影响。因此，在道路、公共空间、商业入口进行必要的商业过渡对于人流与车流的合理引导将起着非常重要的作用。
2、商业项目的交通与人流处理
当今的商业建筑强调人流步行的通畅性和公共交通的易达性。建筑物入口的位置和口部的尺度要充分考虑项目人流的时差和高峰期间的拥挤程度。车辆的进出要考虑到对步行人群的影响。临街易设计多个临时停车空间，以满足临时购物的需求和紧急需要的考虑。分散停车是大型商业项目设计的发展潮流，例如日本的六本木新城项目：为解决项目庞大的交通及停车问题，在新城的不同位置中设计了多个停车场，平面往复式的停车设计完全实现了人车动线的分离，即使在车流量较多的情况下，也可以保持停车空间的有序和充足。此外，商业项目的停车也要兼顾与周边商业的互动和商业的展示要求。
3、项目整体使用功能的布置
商业建筑本身的功能组合十分复杂，多种业态使用功能的平衡与协调需要充分考虑。对于商业、居住、办公相互混合的综合体项目，处理的难度会更大。从本人接触的一些项目上看：商业及公寓部分经常布置于建筑低端，办公和酒店放在高端。这种设计的好处可以便于楼体管线的布置；低端平层中让出的核心筒位置有利于卫生间的设置；高端部分的景观优势更有利于项目高价值的产品。但在具体项目中，还应充分考虑建筑本身的竖向交通效率对商业产生的影响。在建筑平面布局的设计中，空间的使用效率也要同建筑形式、结构做法相结合。例如很多高层项目在设计是采用了转角的做法，按照经济性的测算，这种做法可以增加大约30%的经济回报，但在具体的项目中要注意不要对街角形成破坏。
总之，商业地产的建筑策划是一项系统性的工作，是多学科、多知识领域相互结合的产物，也是商业地产价值增加过程中的重要途径。因此，对此进行更为深入的研究对于商业地产的开发将是十分重要的工作。
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商业地产的建筑策划？
商业地产的建筑策划具体内容是什么，下面中达咨询为大家解答。
商业地产的建筑策划是在市场研究的基础上，承接项目业态规划和方案设计之间的重要工作。商业地产的建筑策划对于项目建筑方案的最终完成起着重要的影响和作用，是从规划指标确定到建筑方案完成之间的重要枢纽。因此，建筑策划在商业建筑设计的全过程中具有承上启下的作用。
但在目前的商业地产策划中，关于这部分工作的定位却很是模糊。设计院、顾问公司、招商代理公司及开发单位在工作协调中对此项工作的分工也不十分明确。在多年的策划实践中，本人遇到的此类问题也颇多。因此提出个人的几点看法，希望与大家共同探讨。
一、认清策划师在商业策划中的作用
商业地产的策划师和建筑师在商业建筑策划中的作用是相互的，建筑师处于核心地位，策划师在项目整体设计过程中应起着引导与修正的作用。策划师在项目方案构思过程中必须充分研究项目投资商、开发商自身的条件，对大量市场调研提供的数据和信息进行系统分析和整理。这些要素和条件都将成为建筑师开展建筑设计和规划的前提。从商业地产项目的开发的过程上分析，策划师的工作重点集中在以下三个方面：
1、从城市发展和商业发展的专业角度对土地进行的分析和研究。从经济价值和商业运营的角度对项目土地价值进行分析，为项目开发决策、资金运作决策提供准确的依据。
2、通过消费者行为分析和品牌资源的研究，结合建筑设计专业的知识、商业运营的模拟分析和国内外相似案例的调研，对项目规划提出概念性设计原则。同时对开发的目标、规模、周期、商业运营模式、市场定位进行数量化、标准化提议，提供项目开发的可行性论证。
3、在项目业态规划和设施规划的的基础上，与开发团队配合，共同制定项目的开发计划，并对后期的工程管理的重要节点提出工作安排。开发和工程管理规划为建筑师的建筑设计提供了比较准确的参考依据，有助于项目建筑策划中对项目开发过程中的经济效益、社会效益的评估。
商业地产的开发本着土地价值最大化、商业利润最大化的原则，将各个开发环节进行系统整合，使各环节的增值程度加大，最终确保项目开发和运营的成功。商业项目的前期策划与建筑设计作为商业地产开发增值的主要环节更应重视和加强。商业地产的策划师不仅要熟悉各种业态的生存条件和环境，还应对其所依存的建筑空间十分清晰。
二、掌握现行商业建筑设计规范的尺度
商业地产的设计规范是商业地产建筑策划的主要依据，也是项目市场价值体现的制约条件之一。但我国现行的商业地产建筑规范相对于行业的快速发展显得滞后了。目前，对于我国商业地产领域的设计主要可以参考的设计标准有《商店建筑设计规范》、《饮食建筑设计规范》、《建筑设计防火规范》、《高层民用建筑设计防火规范》等有限的设计依据。而上面的准则对于设计日益复杂的商业建筑来讲，已经很难满足市场的需求和发展了。
随着商业地产的发展，相应产生的综合性卖场、社区商业、产权型百货商场等新型商业在策划和设计时经常会出现市场要求和设计规范之间的矛盾。
以本人曾经参与策划的商业项目为例，投资商希望适当减少面宽以增加临街商铺的数量，小面积的商铺因其售价或租金相对较低，经营范围灵活多样，便于转型等更适合个体经营者的经营和投资。但这种设计与现行的规范之间很难协调和统一。
每个商铺按照消防规范需要设两个安全出口，但对于小面宽大进深的商铺很难做到两个出口。设计规范中对于一个出口的商店有着明确的规定，根据《高层民用建筑设计防火规范》，“除地下室外的两个相邻防火分区，当防火墙上有防火门连通，且两个防火分区的建筑面积之和不超过 2000m2的 1.4 倍的公共建筑，可设一个安全出口”。依据规范，开发商可以采取的方式只能是直接在相临店铺间预留防火门或增加店铺的建筑面积。但相邻两个商铺的连通显然不满足商铺日常经营的要求，而增大商业面积有与开发商实际销售的最小单元不符。
此外，对于策划为上下两层的独立商铺内设置楼梯的宽度也与实际经营矛盾。根据规范，“营业部分室内楼梯，每梯段净宽不应小于 1.4 米。”按照上面的规定，势必减少商铺内可用于经营的面积。对于经营时装等物品的零售型商业来讲，楼梯的宽度必然影响其产品的陈列和摆放。此外诸如商业建筑内的安全疏散距离、商业每层的人口疏散宽度等等规范要求，都对后期商业的经营产生影响。
因此，对与商业地产的策划人来讲，如何给建筑人员提供更具商业价值性的参考意见，如何借鉴成功项目的经验，如何做好项目的适当变通等都是十分重要的课题。
三、把握商业与设计二者之间的有效联系
建筑策划对于商业项目起到的作用是多方面的，对于建筑师设计思路的引导和修正更是起着不可替代的作用。但商业项目的设计必须要与商业价值相融合，否则再好的作品也很难成为好的产品。下面以城市中心商业综合体项目为例，进行一些简单说明：
1、高层楼体的选位与布局
城市中心的商业综合体建筑，主楼一般为超高层建筑。建筑本身的选位对于建筑物本身的使用及和周围环境都会造成重要的影响。高层建筑对于道路形成的压迫感，会对在区域内工作、消费、生活的人们产生心理紧张，降低建筑本身带给人们的舒适度。因此，在很多实际案例中，高层建筑沿主路都进行了适当的退让，形成部分城市绿地广场，扩展了建筑本身的外部公共空间。这对于商业业态的人流的聚集和疏导会产生积极的作用，但退让部分形成的视觉空间，对于商业项目本身的形象展示带来一定的影响。因此，在道路、公共空间、商业入口进行必要的商业过渡对于人流与车流的合理引导将起着非常重要的作用。
2、商业项目的交通与人流处理
当今的商业建筑强调人流步行的通畅性和公共交通的易达性。建筑物入口的位置和口部的尺度要充分考虑项目人流的时差和高峰期间的拥挤程度。车辆的进出要考虑到对步行人群的影响。临街易设计多个临时停车空间，以满足临时购物的需求和紧急需要的考虑。分散停车是大型商业项目设计的发展潮流，例如日本的六本木新城项目：为解决项目庞大的交通及停车问题，在新城的不同位置中设计了多个停车场，平面往复式的停车设计完全实现了人车动线的分离，即使在车流量较多的情况下，也可以保持停车空间的有序和充足。此外，商业项目的停车也要兼顾与周边商业的互动和商业的展示要求。
3、项目整体使用功能的布置
商业建筑本身的功能组合十分复杂，多种业态使用功能的平衡与协调需要充分考虑。对于商业、居住、办公相互混合的综合体项目，处理的难度会更大。从本人接触的一些项目上看：商业及公寓部分经常布置于建筑低端，办公和酒店放在高端。这种设计的好处可以便于楼体管线的布置；低端平层中让出的核心筒位置有利于卫生间的设置；高端部分的景观优势更有利于项目高价值的产品。但在具体项目中，还应充分考虑建筑本身的竖向交通效率对商业产生的影响。在建筑平面布局的设计中，空间的使用效率也要同建筑形式、结构做法相结合。例如很多高层项目在设计是采用了转角的做法，按照经济性的测算，这种做法可以增加大约30%的经济回报，但在具体的项目中要注意不要对街角形成破坏。
总之，商业地产的建筑策划是一项系统性的工作，是多学科、多知识领域相互结合的产物，也是商业地产价值增加过程中的重要途径。因此，对此进行更为深入的研究对于商业地产的开发将是十分重要的工作。
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商业地产策划公司好的有那些?
中国目前做住宅的代理公司很多，但因为住宅难度小、水平要求不高，以易居、世联、合富辉煌为主；办公楼操作难度也低，主要以戴得梁行等五大行为主；而商业地产策划难度就很高，很专业，对资源要求也高，目前国内做商业比较强的公司屈指可数。我给你罗列几个，排名不分先后。都是业内相对比较认可的商业地产策划代理公司！
1、 王志纲工作室
2、 上海鑫灵锐投资管理有限公司
3、 上海上实置业投资咨询有限公司
4、 保利地产代理有限公司
5、 杭州灵锐房地产综合服务有限公司
6、 同世飞天商业管理顾问机构
7、 上海金贝房地产咨询有限公司
8、 深圳星彦地产顾问有限公司
9、 九洲远景商业顾问有限公司
急，求大学生暑假社会实践活动报告
暑期实践报告
古人曰：“逝者如斯夫，不舍昼夜”。短暂又难忘的实习旅程就像白驹过隙般，飞速而逝，而这其间的感受也像五味瓶——酸甜苦辣咸一应俱全，在每日紧张充实的工作环境中不觉间已经走过了一个月的实习期，回首这一个月的实习期，内心充满着激动，也让我有着无限的感慨。
就业环境的不容乐观，竞争形式的日趋激烈，面对忧虑和压力，于是就有了像我一样的在校大学生选择了社会实践工作。打工实践时间虽然很短，但是在这段时间里，我们却可以体会一下j工作的辛苦，锻炼一下意志品质，同时积累一些社会经验和工作经验。这些经验是一个大学生所拥有的“无形资产”，真正到了关键时刻，它们的作用就会显现出来。
大学生除了学习书本知识，还需要参加社会实践。因为很多的大学生都清醒得知道 “两耳不闻窗外事，一心只读圣贤书”的人不是现代社会需要的人才。大学生要在社会实践中培养独立思考、独立工作和独立解决问题能力。通过参加一些实践性活动巩固所学的理论，增长一些书本上学不到的知识和技能。因为知识要转化成真正的能力要依靠实践的经验和锻炼。面对日益严峻的就业形势和日新月异的社会，我觉得大学生应该转变观念，不要简单地把暑期打工作为挣钱或者是积累社会经验的手段，更重要的是借机培养自己的创业和社会实践能力。
现在的招聘单位越来越看重大学生的实践和动手能力以及与他人的交际能力。作为一名大学生，只要是自己所能承受的，就应该把握所有的机会，正确衡量自己，充分发挥所长，以便进入社会后可以尽快走上轨道。这次的认识时间是一个开始，也是一个起点，我相信这个起点将会促使我逐步走向社会，慢慢走向成熟。
作为一名在校学生，在大二结束期间参加社会实习，是一次难得的机遇。使我们在掌握基本理论知识后，迅速的加以实践运用。巩固学习成果。同时，在大三学年，能对所学知识有了更进一步的深化理解，便于更好的学习。这是学业上的优势。更为可贵的是，我们在实习中成长的更加成熟，无论是思想还是心理上。由于我们一贯生活在校园中，时刻有老师、家长和同学关爱，生活可以说用无忧无虑来形容，很少接触社会，也很少吃苦。在这次电气公司的实习中，困难时刻严峻地考验着我们。通过这次实习，我比较全面地了解了电气自动化的基本流程和先进的控制理念，使我对自己学的专业有了一个更感性的认识，而且此期间接触了形形色色的客人，同时还结识了很多很好的同事和朋友，他们让我更深刻地了解了社会，拓宽了我的视野，也教会了我如何去把课本上的知识运用到实践中去也教会了我更好的适应社会融入社会。
而作为一名还未走出校园的学生，我深知自己要学的东西有很多很多，对即将踏入的工作岗位又有着太多的陌生和神秘，在这种矛盾心理的促使下，我满怀着信心和期待去迎接它。初来公司时我就被它神秘的色彩、清新的空气、幽雅的环境所深深吸引，为能有机会在这个地方实习而感到庆幸。来到公司后安排事务，我才发现自己并没有太多的优势，学校所学的理论知识和现实还有很大的差距，一切都需要重新开始学习摸索，因此当让我选择事务的时候，我选择了到生产车间去看看深入了解下，因为那里接触的仪器仪表和工程控制比较多，这对于我来说是一个绝好的锻炼机会。在学习中，虽然我只是充当一名普通参观的角色，但我的工作也绝不仅仅是看看那么简单，其中也是一系列的复杂程序。在这一个月的工作中，我发现要能自如的做好一项工作，无论工作是繁重、繁忙还是清闲，要用积极的态度去完成我们的每一份任务，而不是因为工作量比例的大小而去抱怨，因为抱怨是没有用的。我们更要做的是不要把事情想的太糟糕，而是要保持好的心态面队每一天。因为快乐的心态会使我们不觉的工作的疲惫与乏味。
工作中我刻苦学习一些课外知识，在领班的指导下，我很快的熟悉了公司的基本情况和各个岗位的流程，从理论知识到实际操作，从前台到控制的实现，一点一滴的学习积累，在很短的时间内我就初步认识了一个工程师应具备的业务技能。
虽然实习占用了我大学里宝贵的暑假时间，但在工作过程中，我们不是单纯地出卖自己的时间去换取报酬，而是当自己是公司的一员，和各部门同事密切合作维护公司形象和创造最大的利益。实习过程中，我们不会因为还是本科在读生而受到特别的礼遇，和其他新员工一样，从公司基本知识和本职工作开始了解，偶尔做错事，也不会有人偏袒。作为公司的一员，穿上了工作服，就要处处维护公司的权益，要把自己和公司紧密联系起来，要熟悉公司的基本信息，要另自己的一言一行都要代表公司的利益，时刻为公司做宣传，提高公司和自己的形象。实习过程中，让我提前接触了社会，认识到了当今的就业形势，并为自己不久后的就业计划做了一次提前策划。通过这次实习，我发现了自己与公司的契合点，为我的就业方向做了一个指引。另外，公司的人才培养制度为我们提供了大量的学习机会，为我们提供了就业机会。实习实际上就是一次就业的演练，在实习中，我发现，其实学习不光充满在课堂上，社会上给你提供的学习机会更多。只不过，这个学习资源需要你的筛选。不像我们课堂上，老师永远教给我们的都是实实在在的真理性的知识。但是社会上提供的学习资料更及时，利用效率更高。学习的机会时刻存在于生活中，学习中。
就这样我的暑期实践就结束了，即使很短我却学到很多和自己专业相关的实践知识，一些在课本里永远学不到的知识；我也清醒的认识到自己的专业特性，为自己怎样发展指明了方向，而且还增加了对自己所学专业的理性认识，并坚信自己能更好的完成学业做一名合格出色的工程师。
商业地产营销策划书
商业地产营销策划书 （一） 我们不得不承认的是当前商业地产营销策划中的确存在很多的缺陷和不足，如果不积极进行改善和调整的话，势必会影响到商业地产行业的健康发展。因此积极探究当前商业地产营销策划中的问题和对策，显得尤为必要。 一、当前商业地产营销策划中存在的问题 通过对于当前商业地产营销策划工作情况的调查来看，当前商业地产营销策划不合理存在深刻的原因，如果不积极进行改善和调整，将直接影响到商业地产营销策划工作效能的发挥。具体来讲，其主要体现在以下几个方面： 1、商业地产营销策划的出发点失准商业地产营销策划的出发点失准，是现阶段很多商业地产开发商容易犯的错误。其主要体现在以下两个方面：其一，过分的相信销售业绩与广告营销之间的关系，觉得只要地产营销策划做得好，就可以保证比较好的销售成功，在这样错误的思想意识下就有越来越多的商业地产开放商开始在营销策划上投入更多的资金，这种忽视了营销效能的做法，是很不合理的；其二，当前商业地产营销策划方案的卖点缺乏特色，过度的炒作，常常出现营销内容与实际商业地产产品特点不吻合的情况，这种偏离实际的营销策划方案往往也是难以起到理想的宣传效果的，以概念炒作为例，很多时候都是徒有虚名，时间一长就引起消费者的反感，是起不到任何营销效果的。 2、商业地产营销策划的能力很不足商业地产营销策略的能力不足主要表现在策划方案比较陈腐，缺乏实际的竞争能力。通过对于实际的商业地产策划方案的情况归纳来看，营销策划缺乏新元素，不具备创新精神，多数情况下都以同质化的方式来进行营销，无论是取材，建筑外心，还是建筑特色，都以成词滥调来进行宣传。当然，这不仅仅与当前商业地产产品开发创新机制不健全，商业地产建筑时尚元素，现代化装修理念还在被大家慢慢接受的社会背景存在一定的关联，但是其主要的还是内因，那就是商业地产营销团队策划的能力不足，难以结合不同的产品，实现有针对性的商业地产营销策划。 3、商业地产营销策划的准备很欠缺完善科学的商业地产营销策划方案的形成，往往需要做好充足的准备工作，那就是市场调研工作的开展。但是实际上很多营销策划部门在确定策划方法的时候，并没有做好充足的市场调研的工作。具体表现为：以单一调查的方式去开展，忽视了楼盘规模，出现随意取值，以偏概全的情况，策划的宣传内容往往没有将楼盘的全部信息展示出来；策划方案程序化，机械化，脱离楼盘实际情况，忽略消费者消费能力，过度强调楼盘的高档性，出现了策划盲目性的情况。 二、商业地产营销策划问题的解决策略 1、树立正确的商业地产营销策划理念树立正确的商业地产营销策划理念，简单来讲，就是正确审视营销广告的效能，看到其积极效能的同时，保证将广告做的有针对性，而不是实现其与实际销售业绩之间的挂钩。为此，需要积极做好以下几个方面的工作：规避策划炒作的现象，避免盲目炒作，实现广告成本的控制和管理，保证广告投入效能的合理发挥；树立实事求是的基本原则，从消费立场出发，做到广告策划内容的真实性，和策划方法的针对性，保证给予消费者最理想的信息资讯。 2、打造专业的营销策划团队专业化的营销策划团队，也是解决当前商业地产营销策划问题的关键所在。为此，我们需要做好的工作为：其一，立足提升在职营销策划团队成员业务素质，积极开展专业化的营销策划培训，使得其不断接触全新的营销策划知识，以不断提升自身的营销策划能力；其二，建立健全营销策划方案的评价机制，实现营销策划方案与消费者感兴趣程序，消费者参与程度，实际销售业绩之间的融合，实现对于具体营销方案的考核，由此实现对于对应营销策划方案人员的奖励和惩罚，以最大化的激发营销策划人员的工作积极性。 3、实现科学的`营销策划定位做好充足的营销策划准备工作，是保证营销策划定位科学性的关键所在。为此，需要做好以下几个方面的工作：首先，积极做好市场调研工作，收集和整理最前沿的市场数据，全面了解消费主力和能力的基础上，实现对于建筑前景的预测；其二，在预测报告的基础上，实现对于商业地产产品金正能力的评估，并且借助计算机信息技术，实现具体数据网络体系的构建，为制定营销策划方案做好夯实的数据基础；其三，界定商业地产的目标消费群体，对于其收入情况，购买力状况进行分析，由此明确不同阶层的消费需求，由此去确定其户型需求程度，在此基础上实现对于消费目标的界定。 三、结束语 从理论上来讲，商业地产营销策划方案应该以客户市场需求为出发点，树立整体营销意识，保证营销策划与销售情况保持一致，进而使得商业地产营销策划方案能够如实的实现开发项目的经济效益。 商业地产营销策划书 （二） 一、计划概要 针对枣阳光彩产业城一期标铺、家居大卖场、小商品城2015年需回款3亿元的销售目标，制定如下市场分析及销售计划。 二、机会与问题分析 项目以百盟集团为背景，拥有充足的商业支持力以及丰富的专业市场运作经验。也得到了市场和枣阳人民的一致认可，这点从第一次开盘能达到1400多组认筹中就足以证明。 1、机会与挑战分析 基于襄阳百盟的影响力，枣阳人民对百盟是抱有很大希望、对于百盟产业城的顺利开业也是充满期待的。但由于几年来，枣阳市先后出现枣阳万象城、汉城等模仿百盟的商业模式先后面世，带走了一批投资户及自营户，但由于他们的不专业、不负责任，也伤害了一批投资户及自营户。我们现在要做的就是找回客户的信心，然他们重新回到百盟的怀抱。 2、优势与劣势分析 枣阳百盟光彩产业城从地段、规模、规划、物流、仓储、办公配套以及政府支持力无论是枣阳还是襄阳，甚至武汉都是独一无二的。但目前在项目整体包装、推广上面，并没有将项目本身大气、航母般的气势诠释出来。对于一个近百万方的超大项目，几个板块同时启动，无论是规划、施工、宣传、策划、人员等都是极大的挑战。在3个多月，103天的时间内完成3亿元的回款不是问题，但目前市场的预热、形象的出街、沙盘模型的制作、各媒体资源的确定、蓄客、各种政策的制定及人员等等工作都没有启动，要完成3亿元回款的目标，在目前看来，困难是巨大的。 3、问题分析 截止到今天，总共认筹112组，离10月28日开盘仅有33天时间，按现在平均每天3、4组的来访量，到10月28日可增加105组新客户来访。70%成交率，可增加74组认筹。加上之前的累计认筹189组。认筹全部认筹也才增加105组认筹，按照70%的转筹率，可完成实际成交132组，50万/套，开盘可完成6598万销售额。这是经过半年时间的准备才达到成绩。如果想在短短3个月时间时间完成近5个亿的销售额，3个亿的实际回款，按目前的来电及来访量显然是不行的。完成的开盘商业地产一般都遵循“销售未动，招商先行”的原则，目前已经签订的商户也是投资客以及自营客比较关心的。公布已进驻的商户信息，不管是对招商、还是对销售，都可以起到积极的推动作用。 三、目标 1、财务目标 一期标铺、小商品城、家居大卖场年内完成销售额5亿元，完成回款3亿元 2、市场营销目标 一期标铺剩余可售近500套，全部销售可完成2、5亿元销售额，可完成实际回款1、5亿元。小商品城以及家居大卖场两个板块须完成2、5亿元销售额，完成实际回款1、5亿元。反推成交套数为1000户，完成认筹1428组，完成来访2040组，按103天的周期，平均每天接待新客户来访20组。分为三个卖场同时接待，每个卖场每天接待新客户来访7组。 四、市场营销策略 目标市场：枣阳市高收入家庭、个体户、公务员，年龄在35--55岁之间。产品定位：低风险、低投入、高回报纯商业地产投资项目。价格：价格稍高于市场水平。 配销渠道：1、通过专业广告公司，对项目整体进行从新包装(包括户外广告、报纸广告、海报、楼书、宣传单张、折页、纸杯、手提袋等等)销售物料的设计制作。2、通过专业的商业策划公司，对项目定位、推广、营销、各类宣传活动的方案的制定。3、成立一支精英的销售及招商团队，招商与销售相结合，客户资源利用最大化。4、服务：提供全面的商业物业管理。 广告：1、针对10月28日一期标铺的开盘，设计一套新的广告画面及文案，着重宣传超大的商业航母，给客户提供最大的商业保障。2、针对即将面的家居大卖场和小商品城，设计一套品牌型的广告画面，在逐步更换主题卖场、炒作、认筹、开盘等画面。 五、行动方案 1、10月10日前完成商业策划公司及广告公司的签订。 2、10月10日前完城各媒体资源的整合及筛选( ) 3、10月18日前完成第一批广告画面的设计并制作发布 4、10月18日前分别完成家居大卖场及小商品城人员到岗经理及以上级别2人，销售及相关人员6人，共计18人。 5、10月20日前家居大卖场、小商品城接待点完成装修以及前期销售物料及道具，交付使用，开始进入前期蓄客期 6、10月30日家居大卖场或小商品城开始接受客户诚意登记(认筹)。 7、11月中下旬视认筹情况确定时间开盘 8、12月上旬家居大卖场或小商品城开始接受客户诚意登记(认筹)。 9、2014年1月中下旬视认筹情况确定时间开盘 10、11月10日前，一期标铺开始诚意登记 11、12月30日前，一期标铺视认筹情况确定时间开盘 六、控制 按照以上行动计划，每个月都有一次开盘活动。推出的产品过于可能对于自营户有区别，但对于投资户，几乎是一致的的。要想每个板块都能完成开盘的销售任务，且不至于让客户无所适从，我们只能制造产品的差异化，尽量填补不同客群的不同投资需求。 商业地产营销策划书 （三） 本工作计划包括宗旨、目标、工作开展计划和计划评估总结，日计划，等五部分。 一、宗旨 本计划是，完成销售指标100万和达到小组增员10人。制定本计划的宗旨是确保完成指标、实现目标。 二、目标 1、全面、较深入地掌握我们“产品”地段优势并做到应用自如。 2、根据自己以前所了解的和从其他途径搜索到的信息，搜集客户信息1000个。 3、锁定有意向客户30家。 4、力争完成销售指标 三、工作开展计划 众所周知，现代房产销售的竞争，就是服务的竞争。服务分为售前服务、售中服务和售后服务，而我们房产销售也是一种“服务“，所以前期工作即就是售前服务更是我们工作的重中之重。正是因为如此，我的工作开展计划也是围绕“售前服务”来进行。 1、多渠道广泛地收集客户资料，并做初步分析后录入，在持续的信息录入过程中不断地提高自己的业务知识，使自己在对房产销售特点掌握的基础上进一步的深入体会，做到在客户面前应用自如、对答如流。 2、对有意向的客户尽可能多地提供服务(比如根据其需要及时通知房原和价格等信息)，目的让客户了解房源和价格，在此基础上，与客户进行互动沟通。 其次给客户一种无形的压力，比如：房源紧张，价格要上涨，等。挑起其购买欲望。 3、在用电话与客户交流的过程中，实时掌握其心理动态，并可根据这些将客户分类。 4、在交流的过程中，锁定有意向的客户，并保持不间断的联系沟通，在客户对我们的“产品”感兴趣或希望进一步了解的情况下，可以安排面谈。 5、在面谈之前要做好各种充分准备，做到对房源，面积，单价等了如指掌。 6、对每次面谈后的结果进行总结分析，并向上级汇报，听取领导的看法。克服困难、调整心态、继续战斗。 7、在总结和摸索中前进。 四、计划评估总结 在一个月后，要对该月的工作成果、计划执行情况做一次评估，总结得失，为下个月的工作开展做准备。
房地产策划方案
有关房地产策划方案范文汇总六篇 为保证事情或工作高起点、高质量、高水平开展，通常需要预先制定一份完整的方案，方案是综合考量事情或问题相关的因素后所制定的书面计划。那么大家知道方案怎么写才规范吗？以下是我帮大家整理的房地产策划方案6篇，欢迎大家分享。 房地产策划方案 篇1 一、活动背景 根据中冶尚园项目计划，在20xx年1月14日(农历20xx年十二月二十一日)，即在新春佳节到来之际举办一场“新春嘉年华，看房送大礼”活动，为新老客户献上新年大礼。 二、活动目的 1、制造新年市场热度，加强市场关注度; 2、通过活动为新老客户加深对本项目的深刻印象，传递项目信息等; 3、通过现场活动营造热烈气氛，聚拢人气，迅速累积客户。 三、活动理念 1、注重人气凝聚，营造“中冶”品质; 2、加大活动整体“新春嘉年华”氛围展现，充分体现“看房送大礼”活动意义; 3、烘托“新春”的“乐与玩”，打造“看房送大礼”相关气氛活动; 4、让更多贵宾加深“中冶 尚园”的美好印象; 四、活动地址 信阳市洋山新区中冶尚园营销中心现场 五、活动时间 20xx年1月14日 8:30 ——17:30 六、活动对象 看房、购房准客户 七、活动项目筹备安排：(1月9日-13日 基准筹备) 策划：郭森15xxxx601 1月9日：本活动项目策划汇报 达成初步合作意向 确定本活动方案 1月10日：组建本活动项目小组 确定本项目活动中所有执行人员 确定各种物料、设备、人员等确定的前期筹备工作。 1月11日：项目正式筹备和实施 房地产策划方案 篇2 一、活动时间 感恩节当天。 二、活动地点 各园园内。 三、参加人员 班级内教师、班级内家长，幼儿。 四、活动意义 通过节日增进幼儿对世界文化、各国风俗的了解。培养幼儿以一种感恩的心态对待身边的人和事物。了解感恩节的来历和习俗。 五、活动准备 感恩节相关资料搜集、蓝丝带意义、感恩节社会课相关课程准备、蓝丝带若干、关于感恩节音乐（园内循环播放）、相机、园内LED屏（HappyThanksGivingDay）、宝贝任务、班级内感恩墙、园内感恩墙、书写祝福的卡片（心形或自己选择）。 六、活动安排 晨间园内播放感恩节相关音乐。晨间接待环节园内中层以上工作人员在园门口接待老师，给予老师节日的祝福和深深的拥抱。班级内教师在晨间接待环节为宝宝送上节日祝福。x月x日当天进行关于感恩节社会教学课程，根据不同幼儿年龄了解感恩节的由来和相关意义。班级内进行“蓝丝带活动”。利用午间休息时间园内组织教师以小型工会活动形式展开“感恩节”活动。 七、班级内活动流程 x月x日教师带领幼儿制作书写感谢语言的卡片，在离园时间为幼儿发放，并告知家长在家中帮助幼儿完成书写祝福感谢的语言。在感恩节活动中送给自己心中想感谢的人。x月x日当天班级内教师根据时间安排开展以“感恩节”为主题的社会教学活动。教学活动尾声时，教师带领幼儿装饰班级内感恩墙，幼儿将自己书写的卡片亲自放在感恩墙上。（提前班级内可以进行分享。）教学活动结束后，教师利用各种方式讲解蓝丝带的意义和“蓝丝带活动”的活动方法。 活动方法：教师运用语言讲解蓝丝带的意义。（背景音乐）教师为幼儿展示蓝丝带，并讲解如何系蓝丝带。幼儿在为同伴系蓝丝带时要说“谢谢”。教师为幼儿分发蓝丝带。鼓励幼儿为身边的老师送去感谢与祝福。幼儿在班级内进行为同伴送上蓝丝带活动。（一位幼儿可以为多个同伴系蓝丝带，同时一位幼儿可以获得多个伙伴赠送的蓝丝带。） 教师可以带领幼儿走出教室为其他班级教师或后勤老师系上蓝丝带，表示祝福和祝愿。感恩节当天离园时间为每位幼儿发放蓝丝带，并提示幼儿将蓝丝带送给家中自己心目中最感谢的人，并说出感谢的语言。（配合宝贝任务，家长和幼儿一起分享感恩节的感受）。为家长发放宝贝任务，在家中同幼儿一起分享感恩节活动的感受。形成文字资料，次日带回班级交给班级教师。当天活动结束后，教师在家园联系册中书写幼儿活动当天的表现及活动感受。 八、园内教师感恩节活动流程 由园内工会主席带领老师们利用休息时间进行活动。主持人为活动致辞，讲解感恩节的意义。利用语言烘托气氛。为老师们分发书写感谢语言的卡片。老师们分别写出自己心中最想感谢的人和最想告诉他（她）的话。（背景音乐）将卡片分别展示在感恩墙上。（背景音乐）在主持人的引导下，老师们分别以拥抱等形式感谢身边的人，感谢每一位对自己帮助和付出的人。主持人在温情的气氛中结束工会活动。 九、活动延伸 感恩节活动当天园内中层或班级教师进行拍照留念。感恩节活动后在园内进行小型活动照片展。 十、活动要求 活动当天所有宝宝参与。根据幼儿年龄特点进行教学活动和蓝丝带活动，针对年龄较小幼儿教师可以进行协助。活动当天园内中层到各班级进送去祝福。 房地产策划方案 篇3 活动主题： 感恩节回馈“送健康免费体检”。 类型： 活动营销。 目的： 借活动提升企业和项目的品牌形象。 目标客户群： 业主。 20xx年xx月xx日8：00—16：00点，xx房产公司在xx分公司的中间联络下，聘请XX医院副主任级别以上专家进入社区，为XX业主提供了一次专业的“送健康免费体检”活动，为广大业主进行了健康检查。同时，现场解答业主健康方面疑问，给业主提供改善健康计划的建议等，获得业主的一致好评。 xx房产公司一直以打造国际化高档社区为己任，在对业主的服务上猛下功夫。这次活动既充分体现了开发商对业主的贴心关怀，又成功地做到了“社会资源的整合与共享”。 策略分析： 都市紧张的工作节奏使人们更加注重居住的服务品质，体现高品质生活的“宜居、健康、生活”的住宅理念也应运而生，并受到市场的热烈追捧。珠江帝景的这次“送健康”活动，进一步丰富北京珠江帝景社区的文化生活，为业主们营造一个更加良好的健康居住氛围，同时也树立起合生和珠江帝景的市场口碑。 xx房产公司——赞助经典芭蕾《罗密欧与朱丽叶》天桥上演 11月25日，由xx房产公司项目赞助，摩纳哥蒙特卡洛芭蕾舞团演出的“xx房产公司——新古典之夜”芭蕾舞《罗密欧与朱丽叶》VIP专场演出在XX天桥剧场举行。该活动还推出了价值两万元人民币的天价票，即每购买一张两万元票的观众都可以将此票作为“代金券”，在“xx”购置指定尊贵户型时冲抵等值房款。开发商赞助芭蕾舞这样的高雅艺术在国内还属首次。 房地产策划方案 篇4 【摘 要】 随着我国经济的发展，我国的房地产行业也在高速蓬勃的发展。新形势下，房地产市场跌宕起伏，国家宏观调控政策频频出台，房地产市场进入激烈竞争的时代，房地产前期策划及房地产营销策划手段也是推陈出新，各个开发商为了促进房地产产品的销售，在策划方案上也是费尽心机。虽然我国的房地产业正在逐步走向理性和规范，但是我国的房地产策划还处在初级阶段。从我国目前的房地产策划理论与实践来看，一方面，开发商不重视营销策划，或虽重视但缺乏系统的理论方法来指导工作实践；另一方面，一些策划人不懂得什么是真正的策划，策划行为随意性强二科学性弱。总体开来，房地产策划存在一些比较明显的问题，需要房地产企业引起足够的重视，从市场实际出发作出策划方案，从各方面提高策划能力，这样才能在市场竞争中立于不败之地。 【关键词】 营销策划 市场导向创新 一、 房地产营销策划的发展历程 我国房地产业起步比较晚，市场营销观念应用于房地产行业也是近二十年才慢慢产生的。回顾我国的房地产市场的发展情况，我们可以发现，房地产营销策划的观念也是经历了一个从概念营销策划到全程营销策划的发展过程。 20世纪90年代初，是深圳房地产业学习香港房地产业发展的时期，也正是深圳房地产商的黄金时代，市场上住宅的供给有多大，就会有多大的市场需求，根本无需营销，也不用进行营销策划相关工作。1992年以后，房地产市场发展壮大起来，企业之间的竞争日趋激烈，好的房子也不一定能够顺利卖出去，于是产生了房地产营销策划大师。1997年以来，随着住房货币化制度的改革，市场上各类住宅产品供应增加，进入所谓的“概念地产”时代，形形色色的概念被创造出来，卖房子就是卖概念。1999年以后，“概念营销”明显衰落，取而代之的是“精细化营销”、“全程营销”等的概念。 新形势下，房地产营销策划又赋予了更广阔的内涵，首先是前期定位策划：通过定位策划确定项目形态、确定目标消费者群；根据目标消费者群的总体需求愿望设定项目的建筑风格、户型大小、价格区间、基础设施配套等；其次是销售过程中的营销推广策划：根据项目独具特色的整体品质制定出恰如其分的营销推广策略；再次，项目销售后期策划：在项目销售尾盘期，结合住宅项目的实际情况，为难销户型创造出引人注目的卖点。 总体来看，我国房地产营销策划理论和实务发展十分迅速，首先得归功于国外营销理论的发展，营销理论的丰富和发展给我们国内的房地产营销策划理论奠定了坚实的基础。其次，国内房地产业迅速发展的现实，造成房地产商强大的竞争压力，房地产营销策划工作成为必要的营销手段。第三，国内众多营销策划人士的努力实践，使房地产营销理论逐步趋于完善和成熟，他们在实践中创造出许多经典楼盘营销案例的同时，还不断在理论上加以总结，提出富有创造性的营销策划理论，如概念策划模式、卖点群策划模式、房地产全程策划模式等。这些新兴观念的产生，为房地产业营销策划理论赋予了丰富的内涵，同时，对房地产业的发展也起到了非常重要的作用。 二、 房地产营销策划 房地产策划的内容：通过这一个多月房地产前期策划课程和我们自己做的房地产策划作业，我略认识了房地产策划的内容及过程。 我们调研了已建成在售的楼盘，通过调查研究在售楼盘的策划并结合老师在课堂上讲的理论，使我可以将策划理论知识掌握的更好更加直观的认识房地产。对于，房地产我一直都认为它只是居住建筑，老师在第一节课时就指出了我的错误认识让我知道房地产的包含的范围很广泛不单单只是住宅建筑，还包括公共建筑、商业建筑等等。通过老师的上课让我意识到了房地产建设项目的成功，取决于对项目的良好决策和后续组织的实施，因此，良好的决策对整个项目的成败起着至关重要的作用。无疑，做好项目开发前期的策划工作，为项目开发提供科学的决策支持，是项目开发成功的重要因素。同时，也认识到房地产前期策划的重要性，首先前期策划，可以使开发企业及时掌握市场状况、消费者需求、竞争对手，从而预测市场趋势，为企业确定未来发展方向、获取潜在市场份额提供可靠依据。同时，前期策划可以辅助开发企业在开发前期对风险与收益作出评估，制定精确的开发战略。其次，前期策划预测市场、掌握市场情况，使企业在激烈的市场竞争中实现良好的经营，进一步提升竞争力，使企业利润达到最大化。 在上第一次房地产课时，老师告诉我们，为了是我们可以将这门课程学好，她将我们分成几个小组，让我们去共同完成她布置的作业。老师刚将作 业布置下来，作为组长的我决定我们这组选择离我们学校不远的一个正在销售的蓝鼎·海棠湾作为我们的调研对象。 我们先去了海棠湾的售楼部看了海棠湾的小区沙盘，那里的销售人员给我们介绍海棠湾的六种户型，将每个户型的通风采光、户型面积、户型的所在位置、户型的价格等都给我们讲的非常详细。同时，她还向我们详细的讲述海棠湾的周边的配套设施及交通情况，让我们对海棠湾有了初步的认识了解。为了更加的熟悉海棠湾，我们还去了海棠湾周边小区，作为海棠湾的竞争对手，它们的优势和劣势所在，来分析海棠湾的竞争力。 在第一阶段报告中，我们就海棠湾的地理环境、经济环境、人文环境等对其进行分析，从宏观、中观及微观角度分别进行调查与分析。同时，针对海棠湾还进行了具体SWOT分析，了解海棠湾的优势、劣势、机遇与挑战的所在，SWOT分析让策划的思路可以更加清晰，海棠湾应该扬长避短，抓住机遇，做好随时面对挑战的准备。最后，我们对海棠湾的竞争对手进行调研分析，主要针对它们的优点及不足。面对众多的市场竞争对手，海棠湾该如何取胜？由于海棠湾的用地面积不大，在众多大面积开发楼盘中并不占优势，因此，海棠湾并不适合和它们采取相同的开发和销售策划模式，海棠湾只有最大化的利用自身交通便捷的优势及避开竞争对手的锋芒，将竞争对手的劣势变成自己的优势，开发出差异化产品，来吸引消费者。 有了第一阶段的对海棠湾的初步认识，第二阶段我们主要针对海棠湾的市场进行调查和分析。蓝鼎集团投资开发海棠湾的目的无外乎为了赚钱和让更多的人认识蓝鼎，海棠湾是蓝鼎进入合肥房地产业的敲门砖和探路者。所以，海棠湾需要更多的消费者，我们对消费者的心理和行为两方面进行了调查分析。通过对消费者的调查和分析，来发现一些潜在消费者，从而策划方案来抓住这些消费者，提升海棠湾的竞争实力。同时，为STP战略提供有力的依据，STP战略决定海棠湾的目标市场选择和市场定位。 我们做STP战略时，从市场细分、目标市场选择和市场定位三个方面对海棠湾进行分析。我们将目前的市场细分为低端市场、中低端市场、中端市场、中高端市场及高端市场五个市场等级。通过结合海棠湾的实际情况、目前消费者对这五种市场的看法和选择趋势及海棠湾竞争对手开发市场的选择，来确定海棠湾的目标市场。目标市场的选择决定海棠湾的市场定位，最终我们结合消费者的问卷调查结果，以及海棠湾的环境优势，来确定海棠湾开发高端市场。 针对第二阶段的市场定位，第三阶段我们主要对海棠湾的交通、建筑、小区景观等进行了分析。海棠湾市场定位在高端市场，就意味着海棠湾的交通要便利和合理；建筑设计的要高端、大气、有档次；小区的绿化率要高，小区环境要舒适。我们将海棠湾的交通分为外部交通和内部交通两块进行分析，外部交通又从公交、驾车等方式到达各个商业圈及到达各个车站的时间进行分析。外部交通的.便捷可以使海棠湾对一些上班族有很大的吸引力，同时，便捷的外部交通会使海棠湾有很大的升值空间，可以吸引许多的投资者。海棠湾内部交通采取人车分流的形式，人车分流减少了车流噪音对小区居民生活的干扰，同时可以更好的保障居民的人身安全。 海棠湾采用目前最流行的现代古典主义建筑风格，建筑将古典主义建筑风格简化，建筑立面没有过多的繁复的建筑装饰，使建筑简洁大方。同时，建筑使用橙黄色真石漆外立面，配合深灰色调局部点缀，彰显王室高贵典范，勾勒出令人赏心悦目、富有韵律的城市轮廓。为了与小区建筑风格相配合，海棠湾的小区景观设计采用英伦景观风格，小区种植大量海棠、多种植物、创造大片水域、建造多处居民休息广场等绿化景观，使小区绿化率达到40%以上，给居民提供舒适的生活环境。同时，将此打造成海棠湾的优势，海棠湾的可以吸引更多追求生活品质的消费者。 前面的三个阶段主要注重海棠湾的优势、市场和产品，第四阶段我们主要针对海棠湾的营销策划、广告策划和物业进行调研和分析。对于海棠湾的营销策划，可以说是贯穿了房地产策划的整个策划过程，而营销策划也是房地产策划的核心所在。海棠湾营销手法并不是很新颖，比较保守传统，缺乏创意，同时，海棠湾的宣传力度不大，这让海棠湾的知名度很小，并不利于海棠湾的销售。海棠湾主要是通过售楼部沙盘、和各种户型模型及传统的宣传单的形式进行对外宣传，这些方法都比较传统，没有创意，根本办法吸引更多的消费者。与其周边的宣传力度较大的楼盘相比，缺乏竞争力，不利于海棠湾的销售。 房地产策划方案 篇5 一、活动时间 6月x日～6月x日； 二、活动内容 向新老客户赠送节日礼品粽子。 三、促销政策 1、8楼6月27日推出，在6月27日～28日期间购买8楼的客户，可以额外享受1%的折扣优惠。 2、为促进5楼的销售，在6月27日～31日期间，购买5楼1xx。13？或xx0。89？房子的前20名客户，每套可享受5000元的现金优惠。 四、媒体支持 华商报6月26日发布1/3版彩色广告，向市场公布8楼推出信息，同时告知新老客户赠送节日礼品。 五、销售状况分析 1、客户来访情况 活动期间来访客户74组，平均每天xx。8组；活动期间有效来电15组，平均每天3组。 2、客户成交情况 六、活动方案 1、周末（6月27日～28日）是成交高峰期，共成交11套，其中8#楼占6套。8#楼推出前已经吸引了部分意向的客户，加之周末两天有额外优惠，所以出现了集中成交。 2、本周三（6月31日）是端午节，不是大型节假日，各单位都没有安排休假，所以除周末外来现场的新老客户不是很多。 3、8楼推出之前，置业顾问提前约访了20组关注8楼的意向客户，其中6组成交，xx组没有成交，未成交客户多是因为8#楼的价格偏高，已经超出了他们的购买能力。 4、5楼只在6月30日、31日各成交一套，主要是因为优惠政策即将取消，客户赶在最后时段成交。 房地产策划方案 篇6 一、主办单位： 太平镇党办、镇妇联、镇文化站 二、比赛时间及地点： 20xx年9月28日上午9：00在郭庄子村休闲广场举行。 三、参加对象： 全镇各行政村（社区）群众。 五、参赛人数： 每支参赛队伍最少20人，最多不超过50人。 六、比赛形式： 本次比赛不限舞种，参赛队伍可从各种舞种中自行选定或加以改编，所编动作必须符合广场健身特点：自娱性与表演性为一体，热情欢快的表演内容，具有流行性、以健身为目的，以集体舞为主体的表演形式。 七、比赛时长： 每支参赛队伍的参赛时间原则上不超过5分钟。 八、评分标准： 评委依据参赛队伍的整体精神面貌、动作的表现力和整齐度、队型的编排、音乐的选用及参赛服装的搭配等方面进行评判。 具体评分实施细则如下： 1、精神面貌（1分）：参赛人员能较好地展现健康明快、欢乐和谐的文化特点，具有时代感、能抒发健康情怀，能够充分展示体育健身风采。 2、艺术表现（2分）：参赛人员对音乐的理解准确，编排动作符合音乐旋律；音乐清晰丰满，紧扣比赛内容，有良好的视听效果。动作到位、富有节奏感、表情乐观自然、有较强的表现力，动作整齐一致，能充分展示本次大赛积极向上的体育健身精神。 3、表现形式（2分）：比赛过程中队形编排变化新颖、流畅协调，有特色、有层次、有艺术感染力。服装造型、道具符合参赛内容和风格，与大赛主题相一致，起到很好的视觉冲击力。 九、奖项设置： 比赛设优秀表演奖、表演奖分别予以奖励。 十、报名及时间安排： 1、各参赛队应于9月10日前将报名表填写完整并盖章后交至镇党办，同时将报名表电子版发送至电子邮箱：[email protected]。 2、各参赛队领队于9月20日上午9:00到镇政府三楼会议室参加联席会议，抽签决定出场次序。并将音乐光盘交到镇党办，或将参赛音乐文件发送至电子邮箱：[email protected], 文件应标明参赛队伍名称、曲目名称、曲目时长。 十一、经费： 各参赛队服装、交通自理。 十二、未尽事宜，另行通知。 随着我国经济的不断发展，广大人民群众对精神文化的需求也日益提高。广场作为城市空间的重要组成部分， 需求也日益提高。作为人们交往、休息、娱乐、观赏等活动阵地和载体，已经融入市民的整个生活体系，群众文化在广场中得到了广泛的体现，广场文化被不断地赋予新的内涵，成为人们喜欢与向往的公共活动场所及展示空间。广场舞蹈是由人民大众自发而形成的，其对开展城市文化有着重要的意义。广场舞蹈为城市打造广场文化品牌提供了突破口，已成为一道展示市民文化生活的城市景观。有效 破口，已成为一道展示市民文化生活的城市景观。有效地开展群众性文化活动，既让现代文化得以迅速流行，也使传统文化绝处逢生，进而促进人们生活更加积极向上，更进一步推动了和谐海西的建设工作。广场文化活动的兴起，很大程度满足了现代人多方面多层次的精神文化需求，满足了人们的审美情趣和审美的要求，使人们的文化审美意识提高；广场文化活动的兴起，具有鲜明的时代特色，能够展示社会的精神文明，对社会文化发展产生巨大的影响。 为庆祝“三八”国际劳动妇女节，推进全民健身运动深入开展，活跃和丰富我县群众文化生活，促进文化惠东建设，县委宣传部、县妇联、县体育局定于20xx年“三八”节期间举办惠东县“舞动惠东”广场舞比赛活动。具体方案如下： 一、组织机构 主 办：中共惠东县委宣传部 惠东县妇女联合会 惠东县体育局 成立广场舞比赛活动组织委员会（简称“组委会”），负责比赛活动的组织实施和协调工作。 主 任：徐 毅（县委副书记） 副主任：卓秀丽（县委常委、宣传部长） 王正印（县政府副县长） 成 员：郑爱丽（县委宣传部副部长、县社科联主席） 沈 青（县妇联主席） 刘伟彬（县体育局局长） 黄 忠（县公安局副局长） 陈伟东（县卫生局副局长） 陈建华（县供电局党委书记） 廖湘香（县广播电视台副台长） 黄继传（县交警大队副大队长） 廖俊辉（县消防中队指导员） 组委会下设办公室，办公室设在县妇联，由县妇联胡清华同志任办公室主任，办公室成员由相关部门抽调人员组成，负责本次广场舞比赛活动的日常工作。为确保赛事的公平、公正，由组委会邀请专家担任本次比赛的评委。 二、职责分工 1、县委宣传部、县妇联、体育局负责比赛的组织、实施工作。 2、县公安局负责做好安全保卫工作。 3、县交警大队负责做好现场及周边道路的交通秩序维持工作。 4、县供电局负责做好演出场地的电力保障工作。 5、县卫生局负责做好现场医疗应急工作。 6、县消防中队负责做好现场消防安全工作。 7、县广播电视台负责做好宣传报道、录播工作。 ;
房地产策划方案
关于房地产策划方案模板合集四篇 为了确保事情或工作得以顺利进行，通常需要提前准备好一份方案，方案是阐明具体行动的时间，地点，目的，预期效果，预算及方法等的企划案。那么我们该怎么去写方案呢？下面是我整理的房地产策划方案6篇，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。 房地产策划方案 篇1 一、市场背景： 汉沽位于天津东部滨海地区，是天津滨海新区的重要组成部分，辖区面积441.5平方公里区政府坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻人口17万。 汉沽是我国重要的化学工业基地之一，已形成以海洋化工为主，多门类综合发展的工业体系，全区共有工业企业300余家，主要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。汉沽不仅是一个工业重地，而且还是一个鱼米之乡，盛产水稻、水果及水产品。其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。 xx所在寨上街，其南部为天津老牌化工企业—天津化工厂，她曾为汉沽区的发展立下了汗马功劳，但随着改革开放的进行及国有老企业的通病，企业的效益大不如前，也在某种程度上影响了汉沽区的发展。随着汉沽新一届领导班子对当地经济结构的调整，将第三产业作为汉沽区结构的补充体，使汉沽成为一个经济结构多角化的地区，从而保证汉沽区经济的健康、可持续发展。 二、竞争对手分析： 由于汉沽房地产市场的发展属于初级阶段，市场对价格的敏感度较高，面对产品的认知及感知程度相对较低，故此我们在分析竞争对手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比较，我们将其分为直接竞争对手与间接竞争对手。 1、在汉沽我们的直接竞争对手是谁呢？ 2、在汉沽我们的间接竞争对手？ 在汉沽市场中我们将绿地人家、滨河小区及富达花园定为间接竞争对手，具体原因我们分列如下： 绿地人家处于天化的附近，滨河小区处于烈士陵园附近，他们都远离于城区中心相对的位置优势，不足以与第壹城形成竞争态势。富达虽与第壹城相邻，但其销售已近尾声，故并不对第壹城销售造成直接威胁； 绿地人家的产品规划属纯南方模式，不能与本地居住习惯相对接；而滨河小区的产品规划虽与本地居住习惯相符，但其产品的规划、设计水平与第壹城相比较仍不在同一层面，要落后与第壹城。而富达花园的规划、设计，仍初级产品形态；绿地、滨河及富达的销售均价与第壹城相差500元左右，故此在目标人群层面，不与第壹城形成直接竞争。 三、竞争项目基本信息： 1、项目名称规划面积销售均价基本情况 绿地人家27万平方米1760社区规模较大，销售单价较低，一期开发面积7万平米，整体社区规划及户型设计较为南方化，销售楼层以一、二、三、六层为主。 滨河小区12万平方米1584社区规划有中心景观带，五层建筑形态，社区无会所，邻近蓟运河及烈士陵园，价格优势明显，户型面积控制较好，并带简单装修。 井田·蓝月湾6万平方米20xxl型地块，与第壹城一路之隔，户型、价格、配套与第壹城相近。 分析：从已销售的户型比来看，其中两室占了绝对的比例，即便是顶层的两室也由于价位较低得到了市场的认可，所以我们有理由说，汉沽市场的主要需求在两室，对于一室户型的销售由于存量较大，我们仍需给予足够的重视。在两室的销售当中主要以a、b、e户型为主导，是典型的经典户型，面积在90—100㎡之间，这样也从另一侧面反映了我们客户的主流消费价格在18万左右。 2、楼栋售出率分析 在我们项目楼栋售出情况的分析中我们可以看出，大量消费出现于临街与临学校的一面，而在景观中心区附近的楼栋销售情况一般。出现这种情况的原因，一方面是现场销售控制的原因，一方面也与居住观念有关。但这样的销售情况也为项目后期景观节点释放后的销售，提供有力的产品支持。 四、已购客户分析 1、付款方式分析 分析：我们从已成交的客户付款方式的比例中可以看出，一次性付款与贷款的比例相差较大，说明当地的消费者在消费能力上虽有一定的问题，但他们具有相当稳定和充足的还款能力，且在消费意识上较为超前，这当然也与客户的职业及受教育的程度有关。 2、年龄结构分析 分析：我们从已购客户的年龄层面上去分析，主要可以得出的判断是我们的客户以中年人为主，他们对新事物的接受能力较强，具有一定的购买力及资金支配能力，相应对生活质量的要求也较高。而且我们从客户的年龄层次分析中还可以得出另外一个问题，即是他们的需求不只存在于房子一方面，在生活当中还有更多的需求，比如：子女的教育问题、娱乐问题、收入及职业状况问题等。由于汉沽当地群众对当地经济状况的担忧，更多反映出的是对子女教育的关注较多。 3、行业分析（略） 分析：从已购客户的行业特征来看，大部分的已购客户集中在企、事业单位及个体行业。由此所反映出的是我们业主大部分为工薪阶层，其收入状况较稳定，收入水平相对较优厚。而这样的客户在汉沽当地的数量较多，为我们提供了较好的市场承接力，且在一方面确定了我们主要的宣传目标。 4、居住区域分析： 分析：从项目已购客户现居住区域情况的分析中，我们可以看出我们的主要消费对象仍是以汉沽城区附近的居民为主，且以天化宿舍为主，这样即为我们以后的宣传通路指明的方向。 五、产品前期市场推广简要分析： xx在前期的媒介宣传过程中，主要是对汉沽区的发展、顺驰的品牌、工程质量、物业及部分户型进行了市场传达。其项目的促销活动，主要是结合项目的工程节点进行了一些老客户的维系活动。 在我们对宣传及活动的分析当中，发现了其中存在三个方面的问题。一是宣传主题与客户需求上的错位，也即宣传内容的针对性不强；二是在各宣传节点上的诉求不能成为体系，缺乏对项目主题的支撑；三是宣传中对产品的价值宣泄不足。 六、分析总结： 我们在前面对市场及竞争对手、产品及客户进行了一个简要的分析，通过分析我们得出我们对市场、产品及市场中的消费者的理解，我们在明示如下：
