2012年司法考试物权请求权案例分析
1.1995年10月31日，被告为装修富利达地下商贸城，与原告汇通支行签订了两份借款合同，约定：汇通支行分别借给富利达公司人民币610万元、美元100万元，借款期限分别为4个月、5个月。双方同时签订了两份抵押合同，约定：富利达公司以其对富利达地下商贸城拥有的管理权和出租权分别为这两笔借款进行抵押担保。汇通支行于签约当日分三次向富利达公司发放了人民币610万元和美元100万元的贷款。这笔借款到期后，汇通支行仅收回利息人民币113562.60元和美元11248.84元。至1997年9月20日，富利达公司欠汇通支行借款本金人民币610万元、美元100万元，利息人民币1726128.3元、美元146860.28元。汇通支行因此提起诉讼。
请问：（1）双方签订的抵押合同是否有效？
（2）试结合物权法的基本原则，分析本案双方当事人合同所设抵押权的效力。
答：（1）双方签订的抵押合同是有效的。按照《物权法》第15条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。双方签订的抵押合同，意思表示真实、自愿、合法，合同有效成立。
（2）本题涉及物权法定原则。物权法定原则，是指物权的种类、内容应当由法律明确规定，而不能由法律之外的其他规范性文件确定，或当事人通过合同任意设定。抵押权属于担保物权，我国《物权法》第180条和第184条分别从正面和反面规定了抵押财产的范围。本案当事人所设抵押权以对商贸城拥有的管理权和抵押权为担保，并不属于《物权法》所明确规定的可以抵押的财产范围。但是根据第180条第1款第7项，“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产”也可以进行抵押，本案中，对商贸城拥有的“管理权和出租权”能够为当事人带来实际的财产收益，当事人又协商一致、意思表示真实合法，其所设立的抵押权应认定为有效。
2.被告荣华房地产开发公司在与原告新华印刷厂相邻三十余米处建造一座大厦。在基础工程建设期间，因施工大量抽排地下水，使原告印刷厂地面下沉，厂房墙体处开裂。原告向被告提出停止抽排地下水，被告予以拒绝。后来发现墙体开裂更严重，并导致印刷机的基础移位，机器转筒纸胶印机出现异常，印刷质量下降。经有关单位鉴定，原告厂房和厂内印刷机受损的直接原因，是被告基础工程施工大量抽排地下水造成的。原告因此直接损失达14万余元。原告请求被告赔偿，一直未能得到解决，遂向法院提起诉讼，要求停止侵害，赔偿损失。
试问：（1）被告应依何种法律规定承担法律责任？
（2）试分析本案原告行使何种请求权更为有利。
答：（1）本案在性质上属于相邻关系的纠纷。被告建造的大厦与原告厂房相邻，被告建造大厦时，未充分考虑邻人建筑物的安全，由此造成原告的损害，侵害了原告的合法权益，应当依照相邻关系的规定承担赔偿责任。
（2）结合本案可以看出，原告在其物权受到侵害的情况下，可以享有两项请求权：即物权请求权和基于侵权所产生的请求权。
物权请求权是指权利人为恢复物权的圆满状态或者防止侵害的发生，请求义务人为一定行为或者不为一定行为的权利。作为一种重要的物权保护手段，物权请求权在物权立法过程中的地位非常重要。然而关于物权请求权的性质、形态等问题，学者一直存有争议。当前各国物权请求权立法例主要有两种：一为法国为代表的立法例，在民法典不直接规定物权请求权，将物权的保护制度视为诉权制度，物权请求权视为诉权，在民事诉讼法中加以规定。另一为德国式，民法典直接规定物权的请求权，以所有权的请求权为中心，他物权或准用所有权的请求权的规定。我国《物权法》第一编第三章专门规定了物权的保护，明确在物权受到侵害时，当事人可以行使的物权请求权有：返还原物请求权、排除妨害请求权、消除危险请求权。
事实上，物权请求权和侵权的请求权这两种权利保护方法之间存在着很多差别，无法相互取代，具体表现在：
第一，物权请求权与侵权请求权具有不同的功能和目的。物权请求权的目的是排除物权受到侵害的事实或者可能，恢复或者保障物权的圆满状态；侵权请求权的目的是填补物权人无法通过行使物权请求权而得以弥补的损失。
一般而言，当物权受到侵害时，首先应当适用物权请求权，以尽可能地恢复物权的圆满状态。只有在遭受的侵害无法通过物权请求权加以弥补时，才得以行使侵权请求权，要求加害人给予损害赔偿。
第二，物权请求权与侵权请求权要求相对人承担责任的条件不同。首先，两者的规则基础不同。根据我国现行法律的规定，除了法律特别规定的侵权行为以外，一般侵权行为的受害人要行使基于侵权行为的请求权必须适用过错责任原则。但是如果适用物权请求权，权利人只需要证明损害的存在而不必证明行为人是否具有过错。如果以侵权请求权代替物权请求权，事实上加重了物权人的举证负担，这对物权保护极为不利。其次，从危害后果上看，行使侵权请求权的前提是存在损害赔偿之债，这意味着加害人造成了受害人财产的损失才承担赔偿责任，没有损失就没有赔偿。但是物权请求权行使的前提是物权遭受侵害或者有遭受侵害的可能，而不以造成财产损失为前提。如果以侵权请求权代替物权请求权，也加重了受害人的举证负担。况且，对物权造成的危险或者妨害本身，往往难以准确地用货币衡量，如果允许不论物权人遭受的价值上的损失如何，都可以行使物权请求权，对物权人的保护是更合理的。最后，从抗辩事由来看，物权请求权的抗辩事由比较简单，但在侵权请求权中，权利人具有较多的抗辩事由。
第三，法律对两种请求权保护的期限不同。我国《民法通则》规定了侵权请求权适用的诉讼时效。但是对于物权请求权来说，一方面对于排除妨害、消除危险等物权请求权而言，很难确定诉讼时效的起算点。因为物权的请求权通常适用于各种继续性的侵权行为，这种侵权行为通常是持续不断进行的。另一方面，对于诸如返还原物的请求权而言适用两年或一年的诉讼时效将不利于保护所有人的利益。
第四，物权请求权和侵权请求权对物权保护的效力不同。物权请求权来源于物权，是物权效力的内容，而侵权请求权则源于债权，是债权的内容。由于物权的效力优先于债权，因此物权请求权的效力应当优先于债权请求权。如果以侵权请求权代替物权请求权，则损害了物权应当具有的优先效力，在理论上与物权的性质不符，在实践中也不利于对物权的保护。
总之，当物权人的权利遭到损害后，物权人应当首先行使物权请求权，只有当物权请求权不足以保护时，才考虑行使侵权的请求权。结合本案可以看出，尽管原告在其物权受到侵害的情况下，可以享有两项请求权，即物权请求权和基于侵权所产生的请求权，但原告行使物权请求权对其是最为有利的，这主要基于两方面的原因：一方面，原告只需证明其物权受到侵害，而无须证明加害人是否具有过错。另一方面，从被告施工开始到原告发现损害，前后经过两年多的时间，这就涉及是否应受《民法通则》所规定的诉讼时效限制问题。本案的侵害行为属于继续性侵害，很难确定时效的起算点，如果受害人行使物权请求权，则意味着只要发现其权利受到侵害或者遭到妨碍，权利人就有权行使物权请求权，而不应从侵害行为发生之时开始计算时效。所以，原告行使物权请求权，从时效的角度看，是有利的。
2010年司法考试：物权法考点精析(2)
抵押权
一、抵押权的概念
(一)概念
抵押权是指债权人对于债务人或第三人不转移占有不动产或其他财产而提供担保，在债权未受清偿时得处分该财产并就其价金优先受偿的权利。
(二)抵押权的特征
1.抵押权的标的物主要是债务人或第三人提供担保的不动产
在我国，动产也可以用作抵押权
2.抵押权不转移标的物占有
标的物仍然由抵押人占有、使用、收益。因此，抵押权最能实现抵押人用以融资的目的，一方面自己占有、使用、收益，另一方面又用作担保进行融资，真正做到了物尽其用，所以被作为担保。
3.抵押权原则上是意定担保物权
二、抵押权的设立
1.抵押合同
抵押合同必须以书面要式行为订立。所有的担保合同要求书面要式。
2.流质禁止条款
当事人在订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
注意：流质禁止条款也适用于质押合同。
3.登记
(1)登记作为生效要件，不登记不生效。
a.不动产
b.航空器、船舶、机动车辆
c.企业的机器设备及其他动产。
(2)登记作为对抗要件。
除上述所列之财产外，其他标的物进行抵押的，是否登记当事人自愿。不登记的，不得对抗第三人。
(3)登记具有绝对效力，登记的内容与抵押合同的约定不一致的，以登记为准。
三、不得用以抵押的财产
是否能够进行抵押的标准是，该项财产是否可以转让，抵押权最终是要将标的物处分以其价金优先受偿。因此原则上可转让的财产均可抵押，不可转让的财产均不能进行抵押。根据担保法的规定，下列财产不得抵押：
1.土地所有权。(不可流通)
2.耕地、宅基地、自留地、自留上等集体所有的土地的土地使用权，但法律有特别规定的除外。(集体土地使用权不可流通)
集体所有的土地使用权不可以抵押，但是有如下两种例外情形：(1)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权，可以抵押;(2)乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押，但是以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权可同时抵押，但在未来仍不能改变土地使用权的性质。
3.学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位和社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。
此种情形是为了公共利益而设。但是需要注意，担保法解释第53条规定：“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效。”
4.所有权、使用权不明或有争议的财产。(抵押是处分行为，此种情形是由于处分权之欠缺)
5.依法被查封、扣押、监管的财产。(此种情形所有人丧失了处分权)
6.以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。
7.当事人以农作物和与其尚未分离的土地使用权同时抵押的，土地使用权部分的抵押无效。但农作物抵押有效。
四、抵押权的效力
(一)担保的范围
有约定的，依照约定。没有约定的，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。
(二)对标的物的效力
1.抵押效力及于从物
担保法解释第63条规定：“抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。但是，抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物。”
2.对孳息的效力
债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。
收取的孳息首先充作收取孳息的费用，其次是主债权的利息，再次是主债权。
3.对添附物的效力
对于添附物，依据担保法解释62条规定可以分如下情形对待：
(1)添附物归第三人时适用物上代位的有关规定。
抵押物因附和、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金。
(2)添附物归抵押人所有时及于整个抵押物。
抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物。
(3)共有时及于抵押人的份额。
第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。
(三)对抵押人的效力——抵押人的权利
1.占有、使用、收益的权利
抵押人在其财产设定抵押后，仍享有对抵押物的使用、收益和处分权。
2.处分权
(1)转让标的物的权利
标的物抵押后抵押人仍可转让其抵押物。但是在我国，抵押人转让抵押物的，受到如下之限制：
a.应通知抵押权人并告知受让人转让物已抵押的情况。不通知、不告知的，不影响转让的效力，即转让仍然有效。
b.抵押人转让抵押物所得的价款，应向抵押权人提前清偿所担保的债权或提存。超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
c. 抵押物转让后，抵押权人基于物权的追及效力仍然可以向受让人就抵押物行使抵押权。当然，若债务人已经清偿了其债务的，抵押权消灭。
(2)就标的物再次设定抵押权或者质权等担保物权。
(3)就抵押物为他人设定用益物权。
(四)对抵押权人的效力——抵押权人的权利
1.抵押权的保全
在抵押权人因抵押物受到损害而遭受损失时，抵押权人基于其抵押权可以行使如下权利，保全其抵押权：
(1)在抵押人的行为足以使抵押物的价值减少时，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。
(2)抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的，或提供与减少的价值相当的担保。抵押人对抵押物价值的减少无过错的，抵押权人有权在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。抵押物价值减少的部分，仍作为债权的担保。
2. 处分抵押物的权利
在债权到清偿期而未受到清偿时，债权人有权将标的物进行处分，以受偿。
3.优先受偿权
五、抵押权的实现
(一)抵押权实现的要件
抵押权的实现，必须具备以下要件：
1.须抵押权有效存在。
2.须债务已届清偿期。
3.须债务人未清偿债务。
(二)抵押权的实现方法
抵押权的实现方式有三种，分别是折价、拍卖、变卖。
(三)抵押权的实现与诉讼时效
抵押权作为物权，不受诉讼时效的限制。但是抵押权有除斥期间，抵押权担保的债权的诉讼时效届满后，担保物权人可以在诉讼时效届满后的两年内行使担保物权。
六、额抵押
1.概念
额抵押是指抵押人与抵押权人协议以标的物在债权额限度内对一定时期连续发生的债权进行担保。
2.特征
(1)额抵押是为将来发生的债权作担保，因此额抵押在发生上突破了从属性。
(2)额抵押担保的是一定期限内连续发生的债权。
(3)担保债权的数额是不特定的。
(4)担保的债权具有限额。
3.额抵押的特别规定
(1)额抵押所担保的主债权不得转让。
(2)当事人对额抵押合同的限额、额抵押期间进行变更不得对抗顺序在后的抵押权人。
(3)抵押权人实现额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于限额的，以限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力;如果实际发生的债权余额低于限额的，以实际发生的债权余额为限，对抵押物优先受偿。
(4)额抵押权所担保的债权范围，不包括抵押物因财产保全或者执行程序被查封后或债务人、抵押人破产后发生的债权。
[例](2006年国家司法考试单项选择题)9.5月10日，甲以自有房屋1套为债权人乙设定抵押并办理抵押登记。6月10日，甲又以该房屋为债权人丙设定抵押，但一直拒绝办理抵押登记。9月10日，甲擅自将该房屋转让给丁并办理了过户登记。下列哪种说法是错误的?
A.乙可对该房屋行使抵押权
B.甲与丙之间的抵押合同已生效
C.甲与丁之间转让房屋的合同无效
D.丙可以要求甲赔偿自己所遭受的损失
答案及解析：B 《担保法》第41条的规定，当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。所以，本题中甲、丙之间的抵押合同因没有办理抵押物登记，故没有生效。丙可基于缔约过失责任要求甲赔偿自己所遭受的损失。故B项是错误的，D项是正确的。对于A、C两项，《担保法》第49条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。《担保法解释》第67条规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。故A项、C项正确。
物权法案例分析，求答案
该案例中，甲与乙约定在5月8日办理过户登记手续，现房屋已过户，房屋的所有权已经转让给乙；甲乙约定于5月20日交付房产，但甲并未按照合同规定履行义务，因此此时甲对房屋的占有应属于无权占有。当然这种情况下乙必须已按合同规定交付购买房屋的费用，已履行交付购房费的义务，否则甲可以以乙未履行交付购房费的义务为由行使先履行抗辩权，拒不交付房屋，在这种情况下，甲对房屋的占有则属于有权占有。乙可以要求甲继续履行合同规定的义务，交付房屋；也可以主张撤销两人之间的房屋买卖合同，并要求甲承担违约责任。乙也可以根据自己遭受的损失，要求甲承担侵权责任。若乙要求甲继续履行合同规定的义务，交付房屋，则甲乙的关系没发生实质变化，甲仍为房屋购买合同中的债务人，应及时交付房屋；乙为房屋购买合同中的债权人，因乙已交付购房费。若乙主张撤销两人之间的房屋买卖合同，则甲乙的关系发生变化，甲乙之前订立的房屋购买合同已撤销，甲因没有按照合同规定履行义务而成为新违约之债的债务人，乙要求甲承担违约责任成为新的违约之债的债权人。这部分内容我也不太精，第三个问题可能有错误，我会再查的，希望对你有帮助。
物权法 案例分析 急
题一。1、ab之间存在质押合同关系，存在质权关系。质押合同成立。但是b没有占有质押物所以b的质押权不得对抗善意第三人。注意是物权法新修改的。2、ac之间质押合同成立。质权成立。3、法院保护c的权利。b仅仅对a享有普通债权。题二。1、用益物权啊。还是登了记的。2、赵某可以停车。用益物权人的权利。3、可以。此处是相邻关系。答相邻关系的内容就行。你的问题我已经回答完了
经济法物权法的案例分析题及答案
物权法经典案例
8层合法建筑阻人采光 侵犯采光权败诉且赔钱
1996年，吴某购买了一套将近64.73平方米的商品房用于自住。1999年春，长沙某物业发展公司（下称发展公司）经批准在该商品房相邻处建成一栋8层高的楼，两楼间距仅1.9米左右，双方相邻墙均开设窗户。自从该8层楼建成后，吴某住房里能见度极低，即使大白天也要开灯。为此，吴某与发展公司发生争议。经多次协调，2000年9月25日，双方达成协议，发展公司同意吴某提出的在栋距之间搭建阳台的要求。但该协议因未经有关部门批准而无法履行。吴某随即以侵犯采光权为由，向长沙市开福区人民法院提起诉讼，要求发展公司赔偿损失。发展公司辩称，其8层建筑系经有关部门合法批准，手续齐全，故不应承担民事责任。经鉴定，该8层楼确实给吴某住房的自然采光造成影响，导致该房“如果不用人工灯源，不能正常生活”。 据此，一审法院认为，发展公司的8层楼与吴某住房间距仅为1.9米，未考虑吴某通风、采光的需要，给吴某的生活造成不便，侵犯了吴某的合法权益，因此发展公司应补偿吴某损失。由于我国现行法律未明确规定补偿标准，法院认为应以房屋建筑面积为标准，每平方米补偿110元，因此判决发展公司支付给吴某补偿费7120.3元。 一审判决后，吴某认为7000元不足以弥补他的损失，向长沙市中级人民法院提起上诉。二审法院经审理后维持了一审判决。
点评： 住宅或其他建筑物的日照和通风是舒适健康的生活所必需的生活利益。相邻建筑物的所有人或使用人所享有的通过门窗保证其室内光照以及室内空气与室外空气的流通和正常开关窗户进行室内外空气交换的权利，法律上称为相邻通风采光权。《物权法》在第八十九条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照”，从而在立法上确立了相邻通风采光权。 近年来，随着城市建设速度加快，住宅建设用地供应趋紧，加之一些城市在对新建住宅楼规划审批环节中存在漏洞，导致基于“采光权”引发的纠纷日益增多。本案即属侵犯采光权的行为，发展公司在吴某住房相邻处修建的8层楼致使吴某房内即使大白天也得依靠人工光源才能保证正常采光，严重影响了吴某的生活质量。 当采光权受到侵犯时，《物权法》第三十二条规定受害人可选择和解、调解、仲裁或诉讼方式解决。受害人依据《物权法》第三十七条的规定，“可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”。所以，本案中吴某要求发展公司赔偿损失的诉请得到了法院支持。但现行法律并没有明确规定采光权受侵害时的补偿标准，我们期待着法律尽早就该方面做出规定。
物权法案例分析？
这谁出的题，太low。将就回答下：
根据题意明确事实有：1、5间房屋属周某和王父夫妻共有财产（需要调查生前产权登记情况及婚姻状况）；2、王父去世前未有遗嘱；3、本案中再无其他继承人员；4、假设：共有类型为按份共有，夫妻各占50%。
答案：1、周某应当享有5间房屋的3/4权利；2、周某与王某共有的房产为王父的遗产份额，即5间房子的50%份额，原因当然是因为继承关系，且继承物不便于分割；3、在财产关系上不存在什么“所有权的义务人。。。。”，如果最终形成的财产共有关系（按份共有），按照民法典关于按份共有的相关权利义务执行即可；4、王某的行为针对周某是侵权；5、本案应当依法判决，但对于周某和王父夫妻生前的财产关系究竟如何是审查的要点。题中之说“王某未经周某同意，擅自通过熟人将产权变更登记为自己所有”，并未说明变更登记的具体依据，因此该诉讼是否要介入登记行为的行政诉讼不可判断。
07、08年司法考试物权法考题（案例分析题）汇总
（07年卷四第五题）案情：甲与乙分别出资60万元和240万元共同设立新雨开发有限公司（下称新雨公司），由乙任执行董事并负责公司经营管理，甲任监事。乙同时为其个人投资的东风有限责任公司（下称东风公司）的总经理，该公司欠白云公司货款50万元未还。乙与白云公司达成协议约定：若3个月后仍不能还款，乙将其在新雨公司的股权转让20％给白云公司，并表示愿就此设质。届期，东风公司未还款，白云公司请求乙履行协议，乙以“此事尚未与股东甲商量”为由搪塞，白云公司遂拟通过诉讼来解决问题。
东风公司需要租用仓库，乙擅自决定将新雨公司的一处房屋以低廉的价格出租给东风公司。
乙的好友丙因向某银行借款需要担保，找到乙。乙以新雨公司的名义向该银行出具了一份保函，允诺若到期丙不能还款则由新雨公司负责清偿，该银行接受了保函且未提出异议。
甲知悉上述情况后，向乙提议召开一次股东会以解决问题，乙以业务太忙为由迟迟未答应开会。
公司成立三年，一次红利也未分过，目前亏损严重。甲向乙提出解散公司，但乙不同意。甲决定转让股权，退出公司，但一时未找到受让人。
问题：
1.白云公司如想通过诉讼解决与东风公司之间的纠纷，应如何提出诉讼请求？
答：（1）请求东风公司清偿货款本金与利息；
（2）请求东风公司承担违约责任；
（3）请求行使股权质权（或权利质权）。
2.白云公司如想实现股权质权，需要证明哪些事实？
答：（1）证明其与乙签订了股权质押合同；
（2）证明股权质押已经到工商行政管理部门办理了登记。
（08年卷四第四题）案情：A房地产公司（下称A公司）与B建筑公司（下称B公司）达成一项协议，由B公司为A公司承建一栋商品房。合同约定，标的总额6000万元，8个月交工，任何一方违约，按合同总标的额20%支付违约金。合同签订后，为筹集工程建设资金，A公司用其建设用地使用权作抵押向甲银行贷款3000万元，乙公司为此笔贷款承担保证责任，但对保证方式未作约定。
B公司未经A公司同意，将部分施工任务交给丙建筑公司施工，该公司由张、李、王三人合伙出资组成。施工中，工人刘某不慎掉落手中的砖头，将路过工地的行人陈某砸成重伤，花去医药费5000元。
A公司在施工开始后即进行商品房预售。丁某购买了1号楼101号房屋，预交了5万元房款，约定该笔款项作为定金。但不久，A公司又与汪某签订了一份合同，将上述房屋卖给了汪某，并在房屋竣工后将该房的产权证办理给了汪某。汪某不知该房已经卖给丁某的事实。
汪某入住后，全家人出现皮肤瘙痒、流泪、头晕目眩等不适。经检测，发现室内甲醛等化学指标严重超标。但购房合同中未对化学指标作明确约定。
因A公司不能偿还甲银行贷款，甲银行欲对A公司开发的商品房行使抵押权。
问题：
5.若甲银行行使抵押权，其权利标的是什么？甲银行如何实现自己的抵押权？
答：甲银行的抵押权标的为土地使用权，不包括商品房。物权法规定建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。甲银行实现抵押权时可以将商品房一并处分，但不能就商品房所得价款优先受偿。
6.丁某在得知房屋卖给汪某后，向法院提起诉讼，要求A公司履行合同交付房屋，其主张应否得到支持？为什么？
答：不能得到支持，因为汪某已经取得商品房的所有权，不动产以登记作为物权变动的依据。
物权法案例的相关法律规定是什么
法律分析：相关法律规定依照《中华人民共和国民法典》。法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百零五条 本编调整因物的归属和利用产生的民事关系。第二百零六条 国家坚持和完善公有制为主体、多种所有制经济共同发展，按劳分配为主体、多种分配方式并存，社会主义市场经济体制等社会主义基本经济制度。国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。
经济法案例分析题
甲企业向乙企业发出传真订货，该传真列明了货物的种类、数量、质量、供货时间、交货方式等，并要求乙企业在10日内报价。乙企业接受甲企业传真列明的条件，并按期报价，并要求甲企业在10日内回复；甲企业按期回复同意其价格，并要求签订书面合同。乙企业在未签订书面合同 的情况下按甲企业提出的条件发货，甲企业收货后未提出异议，也未付货款。后因市场发生变化，货物价格下跌。甲企业遂提出双方未签订书面合同，买卖关系不能成立，要求乙企业尽快取回货物。乙企业不同意甲企业的意见，要求其支付货款。随后，乙企业发现甲企业放弃其对关联企业的到期债权，并向其无偿转让财产，可能使自己的债权无法实现，遂向人民法院提起诉讼。
问：
1）甲企业 传真、乙企业报价 、甲企业 回复行为的法律性质。
2）双方买卖合同是否成立？说明理由。
3）乙企业发现甲企业放弃其对关联企业的到期债权，并向其无偿转让财产的行为，乙企业可采取何种措施保护自己的权益，法律对此有何具体规定。
答：（1）甲传真订货行为的性质属于要约邀请。因该传真欠缺价格条款，邀请乙报价，故不具有要约性质。乙报价行为的性 质属于要约。根据《合同法》的规定，要约要具备两个条件，第一，内容具体确定；第二，表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。乙的报价因同意甲方传真中的其他条件，并通过报价使合同条款内容具体确定，约定回复日期则表明其 将受报价的约束，已具备要约的全部要件。甲回复报价行为的性质属于承诺。因其内容与要约一致，且于承诺期限内作出。
（2）买卖合同成立。根据《合同法》的规定，当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本题中，虽双方未按约定签订书面合同，但乙已实际履行合同义务，甲亦接受，未及时提出异议，故合同成立。
（3）乙可向人民法院提出行使撤销权的请求，撤销甲的放弃到期债权、无偿转让财产的行为，以维护其权益。对撤销权的时效，《合同法》规定，撤销权应自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起1年内行使，自债务人的行为发生之日起5年内未行使撤销权的，该权利消灭。
物权法善意取得条款 -善意取得
法律分析：
善意取得，是指无权处分他人物的占有人，在不法将物转让给第三人以后，如果受让人在取得该物时出于善意，即可依法取得该物所有权的法律制度。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》
第二百零五条 本编调整因物的归属和利用产生的民事关系。
第二百零六条 国家坚持和完善公有制为主体、多种所有制经济共同发展，按劳分配为主体、多种分配方式并存，社会主义市场经济体制等社会主义基本经济制度。国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。
第二百零七条 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。
第二百零八条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
物权法善意取得条款
善意取得，是指无权处分他人物的占有人，在不法将物转让给第三人以后，如果受让人在取得该物时出于善意，即可依法取得该物所有权的法律制度。法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百零五条本编调整因物的归属和利用产生的民事关系。第二百零六条国家坚持和完善公有制为主体、多种所有制经济共同发展，按劳分配为主体、多种分配方式并存，社会主义市场经济体制等社会主义基本经济制度。国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。第二百零七条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。第二百零八条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
